房产测量中所涉及到的计算技术规范

 

　　1.1特殊性的房屋查丈计积规范 

 

　　随着建筑技术的日新月异，房屋的建造结构有不少的的突破，从而使在测量查丈时遇到许多难题。广州市房地产测绘部门质量技术管理小组，在2004年后以会议记要发出房地产测绘技术的有关补充规定。对一些具有特殊性的房屋查丈计积作出实性的技术规范。其内容如下： 

 

　　1.1.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊等建筑面积计算 

 

　　1、电梯厅与房屋相连，外围以女儿墙作围护，无柱支撑，其建筑面积的计算。 

 

　　根据《国标》房产面积测算与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。现图示斜线部分定性为无柱走廊，按水平投影面积50%计算建筑面积。 

 

　　2、楼房中的钢筋混凝土结构，二层以上外围有柱，外围柱未及地面，二层以上外围未作封闭，该外围柱仅有装饰功能，应定性为阳台，按水平投影面积50%计算建筑面积。 

 

　　1.1.2房屋的层高及不封闭阳台的面积计算 

 

　　1、根据建设部建住房[2002]74号文的第四大点，“房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属”的要求，广州市对阁楼各种要素的表示方法是：阁楼的各种要素

均需在房地产查丈原图中详细表示（参照《广州市房地产测绘业务手册》第229页图例要求），但在房产平面附图中不作图面表示，仅在建筑面积栏注记阁楼及其有效建筑面积，而低于2.20米不计入建筑面积的部位，应在

经办人意见栏中将面积等问题说明清楚。 

 

　　2、不封闭阳台上盖至该层阳台底板的垂直高度超一自然层高时，出现以下两种情况的阳台建筑面积的计算。 

 

　　（1）、复式套间的不封闭阳台位于复式下层，不封闭阳台的底板与其上盖出现跨层； 

 

　　（2）、属建筑设计形式的错层阳台。 

 

　　以上情况有上盖的不封闭阳台，不管上盖是否出现跨层，均按不封闭阳台围护范围内其上盖的最大水平投影面积的50%计算建筑面积。 

 

　　（3）房屋上有露台，露台上有上盖，则按不封闭阳台计算建筑面积。 

 

　　另一种情况应这样处理：报建图中，二楼注明有露台，露台中虚线为三楼阳台的投影线，投影线两边的女儿墙为三楼阳台两侧投影部位，该部分与套内有门口出入，此部分按露台不计算建筑面积。另外， 由于新、旧

规范面积计算规定不同而引起与原证的差异不属于面积错误。如首层“花基”面积重新计入建筑面积、内阳台面积按不封闭阳台50%计算不属于面积错. 

 

　　1.1.3非垂直墙体房屋建筑的面积计算 

 

　　对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积，若房屋外墙向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。 

 

　　1.1.4建有玻璃外立面的房屋建筑的面积计算 

 

　　1、玻璃幕墙或金属幕墙作为房屋外墙，墙厚以结构楼板外沿至玻璃外围作为外墙厚度。 

 

　　2、以玻璃作为填充墙性质外墙，无论是否有玻璃肋，均视为无墙厚。 

 

　　1.2 墙、柱的不同情况划分外半墙线 

 

　　1.2.1外墙的定义以及其类型划分 

 

　　凡位于建筑物四周的墙称外墙。外墙是房屋的外围结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等围护室内房间不受侵袭的作用。外墙分：（1）外部的框架结构中，填充在柱子之间的框架填充墙；（2）悬挂于外部骨架间的

轻质墙，称幕墙；（3）承重外墙。 

 

　　剪力墙与柱按单向划分，分别按剪力墙或矩形柱计算。单向尺寸小于等于1.5米的按柱计算，大于1.5米的按墙计。（参照《混凝土结构设计规范》（GB 50010-2002）墙与柱的设计规定以及《广东省建筑工程综合定

额》的工程量计算规则）。如图1. 

 

　　图1 剪力墙体类型的图例 

 

　　1.2.2 房屋外墙体的定位及其厚度的确定原则 

 

　　同一外墙面，上部是玻璃下部是墙体的建筑结构，如夹层（阁楼）、天面梯屋内的防空报警室等符合面积计算规定的部分，其外墙作扣除外半墙的处理。 

 

　　3. 架空层范围部分外墙段的处理 

 

　　有部分外墙段的架空层，从架空层定性整体考虑，其外墙段不作扣除外半墙处理，；位于架空层，但不属于架空层性质的公设，其外墙需作扣除外半墙的处理。 

 

　　4. 半地下室、地下室外墙体的处理 

 

　　报建为地下室、半地下室的外墙体均不作扣除外半墙处理。 

 

　　5. 主墙体外附着管道井时，墙中线应沿着主体外墙绘制。 

 

　　6. 符合面积计算规定的飘窗，不需作扣除外半墙处理。 

 

　　1.3关于大楼首层梯间、大堂面积分摊，幢的划分 

 

　　大楼首层的楼梯间、电梯间、手扶梯、大堂出现的各种形式及其分摊方法进行了归类如下：大楼首层的楼梯间、电梯间、手扶梯分别作为独立的区域，由其通往的相关楼层分摊；首层的大堂、门厅和楼梯间、电梯间、

手扶梯等公共区域，凡报建图或经规划部门验收的竣工图上有注明专有使用功能的，该部分面积由与其使用功能相关的套间或楼层分摊。根据《房产测量规范》中“幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋” 的规

定，与会成员对幢的类型进行了划分，并明确了幢中的住宅类型的分摊总体原则，即在同一幢房屋中，使用性质为住宅类型的，不管层数是否相同，均采用同一分摊系数（房屋间有一定距离但以连廊连接的情况除外）。 

 

　　1.4 共有建筑面积的分摊 

 

　　1、共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、通风井、楼梯间、垃圾道、变电室、泵房、设备间、公共门厅、过道、走廊、地下室、值班警卫室、电梯机房等以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，

以水平投影面积计算。 

 

　　2、共有共用面积的处理原则：权属各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无权属分割文件或协议的可按相关各方房屋的建筑面积的大小按照比例进行分摊。商住楼或多功能综合楼的共有共用面

积分摊应按各功能区的实际情况进行多层次分摊。 

 

　　3、电信机房、人防报警室等不作分摊的公共面积，使用到相关公共设施的要参与相应的公共面积分摊。首层单元门前专为本单元服务的门廊、门斗属于房屋的附属设施，应将其面积计入套内。 

 

 

　　房产测量技术不但具有基础测绘工作所特有的技术性，而且具有很强的法律性，其测量成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个房产主的经济利益。但是在房产测量实际工作中还存在一些问题，这些问题的解决与否，如

何解决，直接关系到千家万户的利益。相关部门在制定房产测量规范时应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，不能在制定规范时留有漏洞。同时测量单位应合理选用测量技术与方法，提高测试精度与准确度。