好不容易凑齐买房钱，一家人高兴的等交房，最怕的是听到开发商没钱了烂尾楼的情况，这样的事情还不少，建设单位面对这个烂摊子，要解决由此引发的问题是很难的，尤其是烂尾楼工程的结算是争议最大的。
一、烂尾楼工程的结算
烂尾工程，是指施工过程中，因建设单位无力继续投资建设或违法违规建设等因素导致工程一直处于停工状态的未完工工程。烂尾楼工程引发的纠纷一直是建设工程施工合同纠纷中的焦点和难点，而这类纠纷中最难解决、争议最大的问题就是烂尾工程工程价款的结算问题。
（一）烂尾工程结算应当以工程质量合格为前提
工程质量合格是建设工程能够使用的基本条件，从《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）的规定及立法精神均可看出，无论建设工程施工合同效力如何，只要已完工程质量合格或经修复后合格，承包人就可以请求参照合同约定支付工程价款。因此，对于烂尾工程的结算，也应以已完工程的质量合格为请求结算支付的前提条件。
如何证明已完工程质量合格？笔者认为，烂尾工程通常都只进行了部分分项分部工程验收，但未进行整体竣工验收。但这些分部分项工程的验收资料，如：地基基础验收、主体结构验收等资料，均可作为承包人证明已完工程质量合格的证据；此外，承包人购买的施工材料的检验证明，如：商品砼、钢材等合格证明，也都可以作为承包人施工的已完工程质量合格的证据。
（二）烂尾工程如何确认已完工程量
已完工程量是双方结算的依据，但大多数烂尾工程的发包人对承包人的已完工程量是不予确认或不配合确认的，在工程出现烂尾的情况后，承包人甚至很难再见到发包人的具体负责人。因此，烂尾工程的工程价款结算所面临的一个核心疑难问题是，已完工程量应当如何确认？对于这个问题，笔者给出如下建议：
1、承发包双方可以就已完工程量进行协商，对有争议部分可以结合施工图纸、施工日志、工程资料、监理资料等进行现场核实，最终就已完工程量达成一致。
2、承发包双方无法就已完工程量达成一致时，可以委托同时具备造价和司法鉴定资质的专业权威机构对已完工程量进行确认。
3、发包人对已完工程量不予配合确认时，承包人可以委托同时具备造价和司法鉴定资质的造价公司、工程所在地的公证机构，并在专业的造价公司的配合和指导下，邀请现场监理、劳务承包人同时在场见证，由公证机构对现场已完工程量进行公证，并形成符合法律规定的公证书。造价公司再根据施工图纸、施工日志、工程资料、公证书进行已完工程量的核算并形成书面报告。
（三）烂尾工程如何进行工程价款结算
影响烂尾工程结算的因素主要在于施工合同的效力以及施工合同中关于工程价款结算方式的约定。
1、建设工程施工合同的效力对烂尾工程结算的影响
（1）建设工程施工合同有效时，烂尾工程的结算
建设工程施工合同有效时，如果工程烂尾事由可以消除，当事人双方可以选择继续履行合同，无过错方可以要求过错方承担相应损失。针对个案而言，承包人可以要求有过错的发包人承担误工（窝工）损失、材料损失、机械设备损失等相关损失；发包人可以要求有过错的承包人承担延误工期的损失等。如果烂尾事由无法消除，由于建设工程本身的特殊性，已经履行的合同如投入的人工、材料、机械设备等已经物化成一定的劳动成果，无法恢复原状。当事人可以依据《解释》的相关规定解除合同，同时要求参照合同约定支付工程价款，并要求过错方赔偿损失。
（2）建设工程施工合同无效时，烂尾工程的结算
建设工程施工合同无效时，合同自始没有法律约束力，因此无效的合同不具有履行性，双方也就不存在继续履行的问题。此时，承发包双方均可以依据《解释》的相关规定，请求参照合同约定结算工程价款，有过错的一方应当赔偿无过错方的损失。
2、建设工程施工合同约定的工程价款结算方式是烂尾工程的结算依据
建设工程施工合同价款的结算方式一般分为三种：一是按固定总价结算；二是按固定单价结算；三是按可调价结算。烂尾工程的已完工程价款结算也应参照建设工程施工合同约定的价款结算方式进行结算。
（1）参照建设工程施工合同的约定按照可调价方式进行结算。按可调价方式结算工程价款时，一般需要造价鉴定部门根据已完工程量出具工程造价鉴定意见，以鉴定意见为依据进行结算。
（2）参照建设工程施工合同的约定按照固定价方式进行结算。确定按固定价结算的依据是工程全部完工，若工程未完工，则无法再适用固定价款。此时，对工程价款的确定也只有通过司法鉴定进行，但在鉴定过程中应当计算出已完工程的工程量占全部工程的工程量的比例，再按已完工程量的比例乘以合同约定的固定价款得出工程价款，而不宜以建设主管部门颁发的定额计价来计算已完工程的价款。
二、买到烂尾楼有哪些办法可以解决
1、购房者可以先到工商行政部门查询一下该商品房开发企业是否按照法律程序进行了刊出。
2、如果已经合法刊出，购房者可凭工商部门出具的开发商合法刊出证明，到房管所请求处理房产证，房管经过核实后，应当给与处理。
3、不过如果烂尾是由于开发商资金断裂而造成的，如果给开发商一点时间，开发商能够在短时间内筹到资金继续完成后续工程，该烂尾楼就可以复活过来。
4、缺资金的，政府会期限由企业筹集资金或引入合伙人。违法违规的，政府会要求在指定日期内整改。触及经济纠纷，要打官司的，政府也会插手。
三、烂尾工程司法鉴定注意事项
1、应当及时申请鉴定
如果一方当事人对另一方当事人提出的工程价款存有异议，但不能提出有力证据予以反驳，应当及时向法院申请司法鉴定。如果不申请鉴定，法院会予以释明，经释明后对鉴定事项负有举证责任的一方仍不申请鉴定的，应承担举证不能的不利后果。
2、应当慎重处理单方提交的鉴定意见或审计报告
对于一方当事人自行委托有关部门对工程价款进行的鉴定或审计，对方当事人对鉴定意见书或审计报告予以认可的，可以作为定案依据。如果能够证明鉴定意见书或审计报告确有问题或部分有问题的，当事人可以申请人民法院对有异议部分单独进行鉴定；如果异议部分不能够单独进行鉴定或者能够证明鉴定意见书、审计报告全部有问题，可申请人民法院对已完工程进行重新鉴定。应当注意，对单方提交的鉴定意见或审计报告不能贸然质证，贸然质证将会导致鉴定意见或审计报告产生证据效力。
3、应当对法律事实及专业问题作出区分
鉴定程序启动之前，当事人应当引导法院对法律事实及专业性问题做出区分，法律事实的认定是审判权范畴，专业性问题则属于鉴定范畴，二者绝不能混同。只有法院对鉴定范围、鉴定标准作出明确认定，鉴定机构才能根据法院的委托范围，利用专业技能及技术规范，审核出实际工程造价。如果法院贸然委托鉴定，将会导致鉴定机构代行审判权，鉴定结论也将因程序违法而不被采纳。而针对建设工程纠纷，法院应当于鉴定前依法确认已完工程量范围及计价标准。但不论是已完工程量范围亦或是计价标准，均属于法律事实范畴，当事人应当尽量引导法院在鉴定前对这些法律事实进行依法确认。
4、应当依据合同形式选取鉴定方式
建设工程施工合同根据计价标准可分为固定价合同、可调价合同和成本加酬金合同三种形式，而固定价合同又分为固定单价合同和固定总价合同两种形式。五种合同形式对应五种鉴定方式：
如果合同约定按固定单价结算，则应计算出已完工程的实际工程量，然后计算出烂尾工程的实际工程价款；
如果合同约定按固定总价结算，则应分别计算出已完工程的实际工程量及全部工程的实际工程量，再按照比例计算出已完部分工程价款。前者无需对甩项部分进行鉴定，后者则需要对甩项部分进行鉴定。
可调价格合同又称为变动总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价进行计算。因此，可调价格合同需要在图纸及规定、规范的基础上鉴定出已完工程量，同时按照合同约定、以及时价进行结算，才能得出工程造价结论。
如果合同约定按成本加酬金方式进行结算，由于合同未履行完毕，酬金支付条件尚未实现，但酬金比例可以确定。只要鉴定出了已完工程造价，再依据酬金比例计得酬金，就能得出工程实际造价。
