摘要：随着市场经济的发展，地铁正逐渐成为城市市民出行的主要方式。地铁具有准时、绿色、快速等优点，为人们的生活带来了诸多的方便，并在一定程度上带动了房地产市场的发展。鉴于此，笔者立足于房地产开发企业，基于财税视角，围绕地铁对房地产开发的影响尝试展开分析与论述，并提出自己的相关建议与看法。希望能够有助于我国房地产开发企业的发展。
关键词：房地产市场；地铁；价值；影响；优势
一、引言
自改革开放以来,在市场经济的高速发展之下，无论是人们的生活水平还是城市发展，都获得了显著的提升。但随之大量人口涌入城市，使物资交流与人员出行日益频繁，城市交通面临着险峻的形势。在此情况下，地铁等轨道交通方式应运而生，不仅缓解了人们的出行压力，还在一定程度上带动了地铁周边的房地产市场，对房地产开发企业产生了积极影响。据调查显示，我国地铁等城市轨道交通的建设，间接促进了人们的居住聚集，房地产市场被有效刺激。在地铁等城市轨道交通建设为当地城市带来的直接经济效益中,增值最大的便是房地产。
二、地铁等城市轨道交通对房地产市场的影响分析
地铁等城市轨道交通具有一定的公益性质，是一种准公共产品。这类产品具有很大的外部性，而这种外部性所产生的外部效益要远远大于内部效益。这在一定程度上使地铁等轨道交通反而成为创造效益的主体。对地铁等城市轨道交通而言，其外部效益实际是对地铁沿线的经济与发展产生的间接影响。其中，最显著的影响便是带动了沿线周边的房地产市场的发展。据笔者调查，地铁等轨道交通对房地产市场的影响主要源于以下几种原因。
（一）地铁等轨道交通能够提升周边房地产开发的“可达性”
“可达性”是目前我国学者对房产市场的一个研究点和研究术语。“可达性”是指利用地铁等轨道交通所实现的一种便利性，即从某一给定区位到达活动地点的便利程度。“可达性”具体又包含了空间距离、节省的时间成本、节约的费用支出等，这些因素受地铁设施和运输的影响极大。较之于传统的出行方式，比如步行、公交车等，出行时间大大缩短、出行交通成本大幅减少，降低了机会成本。“可达性”越提高，由此所产生的对房产市场的有利影响便越大。通常，越远离市区位置的地铁等轨道交通，其“可达性”就越高，人们出行的交通成本就越节省。这一情况便会间接引发地价上涨，促进周边房地产市场价值升值。其次，越是靠近城市中心的位置，地铁等轨道交通的“可达性”作用的体现就越不足，人们交通成本、时间成本等方面的节约幅度并不大,因此对周边房地产市场的资产价值影响并不明显。
（二）地铁等轨道交通能够改变周边土地的利用性质，带动房产市场的发展
地铁等轨道交通给人们带来的便利，在一定程度上促进了城市的形成和发展。地铁等城市轨道交通扩大了城市范围，带动了城市向郊区扩展，继而促进了市中心的变迁和原有格局的改变，给房产市场带来了新的发展机遇与市场。随着地铁等城市轨道交通的建设与投入使用，人们即使远在城郊，也能够快速到达市中心，促进商业区、住宅区、工业区等重新整合，尤其是住宅、商业等区域和相应基础设施逐渐疏散出市中心，并趋向地铁周边聚集，从而导致地铁等城市轨道交通的周边无论是住宅还是商业设施等用地需求都在不断增加。与此同时，地铁等城市轨道交通附近，不仅能聚集住宅，还能带动商场、办公等各类房产的建设与发展，因此其实际是一种颠覆性的对整个房地产开发业的影响。
三、现阶段如何实现地铁等轨道交通与房地产开发的融合与发展
（一）合理利用土地低价策略促进房产市场的健康发展
如今，我国的房产市场基本形成了市场化的运行机制，但土地使用权的调配依然由政府部门掌握和调控，可以说政府对土地与房产市场运行起着决定性作用。所以，政府应充分考虑地铁对房产市场的影响作用，在土地定价时进行科学决策，优化城市轨道交通行业和房产市场的和谐发展。具体操作中，应注意以下两个方面：1.根据与地铁站的距离进行差异化定价根据数据调查，现如今具备地铁设施的城市中，距地铁站点距离越近的楼盘房产价格越高，根据这一规律，政府在进行土地拍卖时，应适当提升地铁站点附近地块的价格，距离站点越近，地块定价应越高。2.结合地铁规划与市中心距离等因素进行差异化定价在考虑地铁站点因素对地价影响时，还应当结合距市中心距离因素进行综合考虑。一般情况下，距离市中心较远的地区，地铁站点对房产的影响程度越明显，其房价的差异化越显著；距离市中心较近的地区，地铁站点对房价的差异化影响则较弱。所以，政府在进行土地定价时，应结合距市中心的距离这一因素进行综合考量，合理利用房价的空间差异，促进房产市场的健康发展。
（二）利用地铁与沿线房地产良性互动促进产业发展
地铁项目一般具有投资金额大、建设周期长、成本回收缓慢的特点，而房地产项目相较而言，其资金回笼则较为迅速。美国学者曾提出TOD理念，认为公共交通的大量客流可以提升沿线房地产和物业价格的增长，同样，沿线的发展也会带动公共交通的客流量，从而促进公共交通资金的回笼。所以，政府在进行区域地块的发展规划时，可以充分运用政府与私人组织的合作模式，合理利用地铁与房地产市场相互促进的关系，进行产业模式的创新与探索，将地铁建设与房地产开发进行有机结合。
（三）合理结合相关税费政策实现地铁与房产的优化发展
这里所说的相关税费主要指与房地产相关的税费，包括房产税、土地使用税、契税、印花税等。由于地铁会产生一定的外部性影响，结合最近的调查分析表明，地铁会对周边房地产价格的提升起到正面推动作用，且这种作用的效果较为明显，只是这种外部性影响对地铁本身并不会产生太明显的促进作用。在这一前提条件下，从国家宏观调控的角度来考虑，政府可以利用税收政策这一有力的调控工具，将地产价格上升所带来的税收收益进行内部化处理。具体来讲，就是政府在制定房产相关税费政策时，将地铁这种外部化作用（增值因素）考虑进去，对税费进行再分配，同时促进房地产市场与城市轨道交通事业的和谐健康发展。在房地产评估过程中加入地铁对房地产的增值因素分析，利用税费调节作用，促进地铁与房产和谐发展，有以下三个方面的好处：1.确保房地产市场的稳定健康发展地铁周边的房产由于交通便利、商业及基础设施配套完备，房屋价格自然也水涨船高，房产的保值增值率能够维持在一个较高的水准。在当今的房产市场环境下，人们往往会对稀缺资源过度追逐，造成房产价格的非理性上涨，这就会扰乱房产市场的正常秩序，产生市场投机行为。所以，政府应合理运用房产税收政策，抑制房价的非理性上涨现象。2.进一步促进城市轨道交通行业的发展地铁属于大型公共基础设施，建设周期长、资金投入额巨大。地铁对城市发展的各个方面都有着巨大的推动作用，特别是对附近房价的推动作用尤为明显，但地铁的外部性却无法给自身带来切实的影响。通过利用房产相关税费的再分配有利于轨道交通资金的部分回笼，以弥补前期大量资金投入所可能产生的资金缺口，促进城市轨道交通事业的良性健康发展。3.引导消费者理性购房靠近地铁往往成为现代都市人选择购买楼盘的首要考虑因素，因为交通的便利所带来的附加值远远大于楼盘本身。过度追逐优质房产的直接结果便是造成了地产价格的非理性上涨。政府应充分利用好税收这一有力工具，对高房价征收更高的税费成本，降低购房者的非理性消费，同时通过合理的税收政策减少城市贫富差距，引导人们选择与自身收入水平的相匹配的房屋消费，促进社会的和谐发展。
参考文献：
[1]中国城市轨道交通协会.城市轨道交通2017年度统计和分析报告[J].城市轨道交通，2018（04）.
[2]仲建华等.中国轨道交通蓝皮书系列—2017中国城市轨道交通市场发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2017.
[3]于富军.城市轨道交通对沿线房地产价值影响的时间效应[D].北京:北京交通大学，2012.
[4]陈卓.轨道交通对房地产价值影响的研究进展[J].工程经济，2016（01）.
[5]王旭育.城市住宅特征价格模型的理论分析[J].上海管理科学，2016（04）.
[6]李飞.城市轨道交通对房地产价值影响的定量分析[D].南京:河海大学，2017.
