合同签订前：审查开发商的主体资格及出售的商品房是否具备销售条件

　　商品房销售有现房销售和期房销售之分，现房销售对买受人而言相对风险较小，毕竟房子已经建成，买受人可以先看房后签订合同;期房销售也叫预售，俗称“卖楼花”，房子的具体模样靠模型、相关宣传资料和设计参数等来确定。因此，开发商交付的房屋与合同约定或买受人预期的房屋可能存在不完全一致的情形，相对而言，期房风险较大。不论是购买现房还是期房，均要审查其是否具备出售条件，具体而言：

　　商品房现房销售必须符合下列条件：1.开发企业具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，且其开发的规模与其取得的资质等级向匹配;2.开发企业已经取得《国有土地使用权证书》和使用土地批准文件;3.持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;4.所开发并出售的商品房已通过竣工验收;5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;6.物业管理方案已落实。

　　商品房期房销售(预售)除开发企业应具有合法的主体资格和相应的开发资质、开发项目施工进度和竣工交付时间已经确定外，开发企业预售商品房时必须已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》即通常所说的“五证”。

　　1，《建设用地规划许可证》：开发商取得建设用地首先要符合城市用地规划，开发商只有在取得建设用地规划许可证后才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，而仅有国有土地使用证的国有土地使用证无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商取得该证书的时间以、开发用地的规划用途及证书的范围与开发商实际开发的范围是否一致。实践中有开发商取得的证书只是其开发范围的一部分的情形。

　　2，〈〈国有土地使用权证〉〉：根据我国法律规定，进行商品房开发只能在国有土地上进行，国家是禁止在集体土地上进行商品房开发的。集体土地只有经县级以上人民政府依法进行征用，经征用土地性质变更为国有土地后，才可以将国有土地使用权出让给开发商进行商品房开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用权证上记载的土地用途和年限。

　　3，〈〈建设工程规划许可证〉〉：建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明。如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑。

　　4，〈〈建设工程施工许可证〉〉：施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。购房者在审查建设工程施工许可证时要注意其记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房。

　　5，〈〈商品房预售许可证〉〉：该证是房屋管理部门颁发给开发商以准许进行商品房销售的凭证。一般而言，开发商在已经取得上述四证后，且开发项目筹集资金已到位，建设工程已确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。购房者在审查预售许可证时，要注意的是预售许可证可以是一楼一证，也可以是多楼一证，但开发商开发的楼盘是多楼时其取得的时间可能不同。尚未取得该证的楼盘是严禁预售的。开发商惯常使用的伎俩是仅取得部分楼盘的预售许可证而对开发的其它尚未取得该证的楼盘进行销售，欺骗购房者。

　　当然，在签订合同之前，购房者了解意向楼盘的途径主要是通过开发商的宣传资料或售楼人员的口述。不要轻信售楼人员的口述并收集保管好开发商的所有的宣传材料，对后期合同的签订乃至争议的解决不无裨益。