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合同应该怎么签?施工该怎么管理?
RSS 打印 复制链接 发布时间:2018-06-23 16:39:58

在实际工作中,经常会遇到这样的情况:一到竣工结算的时候,总是出现许多扯不清的争议问题。有的由于合同内容有漏洞,有的因为变更洽商签署意见不明确,还有的是最初投标报价时投标书中就存在错误等

工程施工不止影响项目的成本也影响项目的总体品质,因此有效的做好工程造价非常重要,尤其需要注意以下几点:

一、设计以及图纸会审阶段:提前明确职责

1、设计图纸质量的好与差,直接关系到工程进度的快慢和工程造价的高低,一方面要通过推行限额设计来降低造价,另一方面图纸设计完成后,造价人员应参与图纸会审,从造价角度对图纸的设计质量进行把关,可以有效地减少结算中因图纸问题而引起的争议和索赔。

2、为了保证设计质量,减少或杜绝图纸中各项问题的出现,在与设计单位签订设计合同时,可以在设计合同中添加以下内容:因设计人设计错误或图纸不完善,并且在设计交底中未及时发现和修改,造成施工过程中的返工及延误工期,设计人应按照一定比例承担因此而造成的损失费用。

3、为了能及早地发现图纸中存在的问题,将可能因为图纸错误而导致的损失费用降到最低,也可以在施工协议书或建筑合同中添加图纸会审方面的约定内容,要求施工单位和监理单位在图纸会审阶段及施工过程中应及时发现并指出图纸中存在的一些错误以及设计不完善的地方,以避免施工中返工及延误工期的情况发生。

二、招标环节:尽量委托同一家施工单位去施工

1、招标文件在划分各标段的工程范围和内容时,应本着便于施工、便于协调、节约造价的原则去划分和界定。

2、在施工过程时,如果有多个施工单位同时进场,同一项目的工程内容应尽量委托同一家施工单位去施工,避免将工程内容分解,从而避免因施工先后顺序以及协调配合方面存在问题而造成的返工或误工损失。

3、需明确招标文件中的一些暂定项目在最终结算时的调整方法、甲供材料设备的现场看护和安装费用及其计算方法、工程中列为暂定价格的材料或设备的名称和数量、最终结算办法等。

4、如果是工程量清单招标,应重点核查以下内容:清单工程量是否准确、是否有漏项;项目描述的特征与图纸或实际是否相符;对于清单计算错误的项目的调整办法是否有规定;工程中特殊材料、特殊技术要求、现场是否存在特殊的环境等在招标文件中都应给予明确说明。

5、在评标过程中,对于投标报价的审核应重点核查是否有围标从而故意抬高标价的现象;并且应着重做好清标工作:澄清投标报价书中所包含的所有内容是否响应招标文件的要求;报价书中的工程项目内容是否与图纸及设计要求完全相符,有无丢漏项目、有无计价错误的项目;投标总报价的费用涵盖内容是否完整;材料价格是否合理;报价的构成是否合理等。

如果在清标过程中发现投标报价书中有上述任一问题存在,都应与投标单位当场核实澄清,并要求投标单位对投标报价书中出现的问题给予明确的书面澄清,作为后期结算工作的重要依据之一。

三、签合同过程:提前协商好工程造价

对于一项工程来说,合同签订的完善与否,合同价款确定的是否客观合理,对能否严格控制工程造价有很大的影响。

1、从合同的内容来看,合同内容的约定是否完善,语句是否严谨至关重要,合同内容如果不完善,会为后期变更、洽商的大量发生留下了隐患。尤其是对于固定总价合同来讲,合同文本的核心内容就是固定总价所包含的工作内容,所以工作内容的约定就是合同内容的重点。

工程项目如果存在甲方指定分包的情况则应在施工合同或协议中结合工程实际明确细化总包服务费的内容。

2、从合同的形式来讲,是采用可调价合同还是固定总价合同,要根据实际情况而定。

施工图纸到位后,建设单位有关人员应对施工图纸进行整体的审核,对图纸中存在的问题和错误能及时进行修正

签订合同价款之前,应具备完整的投标预算书,预算价格能够客观合理地反映工程造价,并且根据施工图纸和工程实际情况能够预见在施工过程中变更量不大,对于这种工程项目内容简单、施工图纸明确、施工工期在一年以下的工程项目,可以采用固定总价合同,而且双方的风险都较小。

如果工程项目较复杂,施工图纸不是很完善。施工过程中可能会出现大量变更,对于这种情况,可以采用可调价合同,或作变更增减,或工程结算根据实际竣工图重新据实编制。

四、变更材料价格:专人负责前期做好备案

1、所审批材料的规格、型号;核定价是否包含材料的包装费及运费等;易碎材料应与供货商约定运输过程中的正常损耗率。

2、所审批材料如果是需加工制作的成品或半成品,应注明是否包括运至施工现场的运费;应明确核定价格中包含的工作内容,如:加工制作及安装的费用;应明确具体的施工工艺、施工方法等,避免因审核意见不明确而给结算工作造成不必要的争议。

3、变更单以及材料审批单的收集整理是否规范,也是衡量我们工作做得是否完善的其中一个方面。

每项工程在施工过程中形成的所有审核资料都应由专人负责进行整理。及时归档并按各单项工程及其工程项目中洽商变更发生日期的先后顺序进行分类编号,建立台账,作为结算的重要依据。

对于工程预算管理人员,在施工过程中应注重整理和完善工程中各种洽商、变更、会议纪要、材料认价单等结算资料,不论是核增还是核减造价的洽商,在过程中都要补充完整,使洽商内容与工程实际相符,为最终的结算审核做好准备工作。

签订施工合同,乙方该注意些什么?

建设工程施工合同的目的,是承包方通过人材机的调配在一定时间内完成符合要求的建筑物,发包人按约定支付工程款。为了实现该目的,就需要对合同履行过程中的风险进行预防,为双方解决争议提供合同依据。  

01影响合同效力的因素

合同效力是合同审查的前提和基础,建设工程施工合同技术专业性强、涉及内容多、法律关系复杂,很多因素会影响到合同的效力,所以要对影响合同的效力的因素进行着重审查:  

1、工程是否属于依法必须招标的项目,是否进行了招投标?

2、是否存在中标无效的情形?

3、承包人是否具备相应的资质,资质等级是否合格?

4、是否存在转包、挂靠情形?

明确了上述问题,我们在审查合同的效力问题时就会有所侧重,对合同的效力做到心中有数。

02合同价款  

合同价款条款是建设施工合同中最核心、最重要的条款,建设施工合同纠纷中80%的是造价纠纷,这就需要我们对合同价款的约定引起足够的重视。应注意以下问题:

1、招投标工程项目,签约合同价即是投标价、中标价;直接发包的工程,签约合同价为双方签约时协商确定的工程造价。   

2、安全文明施工费由环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费组成,应当不低于《安全防护、文明施工措施费费率表》中的下限费率。

3、据2013计价规范第2.0.7项,暂估价指招标人在工程量清单中提供的用于支付必然发生但暂时不能确定价格的材料、工程设备的单价以及专业工程的金额。

4、暂列金额是用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购,施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。

5、不同的合同价格形式,发包人和承包商之间的风险分配是不同的,主要体现在工作内容风险、工程量风险、单价风险等在发包人和承包人之间的分配。

03工程承包范围

工程承包范围指承包人的工作范围和内容,应尽可能将其细化明确,一般可写到分部、子分部工程。如果条件允许,还可以约定本合同承包范围之外的哪些专业工程由发包人另行发包或由发包人指定分包,同时约定承包人向专业工程分包人提供的服务内容及费用。

在约定承包范围时,要注意明确约定施工界限,包括垂直施工界限、横向施工界限以及各承包商之间的界限。如果该工程经过招投标程序,承包范围应根据招投标文件填写,以免产生争议。

04工期

工期一般与建设方的整体规划密切相关,牵一发而动全身,所以为了督促施工方在约定的时间内完成工程建设,一般会约定较重的违约责任,所以明确开工日期、实际开工日期、计划竣工日期、实际竣工日期、工期延误、工期顺延、工期索赔、总工期等内容尤其重要。应注意的问题:

1、合同约定开工日期、开工报告载明开工日期、施工许可证上载明的开工日期均不相同的情况下,应以监理单位确认的开工报告中载明日期作为开工日期。

2、注意工期总日历天数与根据前述计划开竣工日期计算的工期天数不一致的,以工期总日历天数为准,且这里的天数为日历天数(包括法定节假日),实践中真正的施工时间并不包括春节等节假日,所以承包人须注意节假日时间的长短,以免工期过短。

3、建设单位要求施工工期小于定额工期时,必须在招标文件中明示增加费用,压缩的工期天数不得超过定额工期的30%。超过30%的,视为任意压缩合理工期,依照《建设工程质量管理条例》处理。

4、双方应明确约定工期延误、工期顺延的情形,详细约定进行工期索赔的程序。在违约责任中明确双方关于工期的权利和义务,以此在发生工期方面的事实时,可以有所依据的维护自己的应得利益。

05工程质量

“每一根钢筋都充满着法律”,质量合格是取得合同价款的前提,工程质量问题就是法律问题。《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定表明,只要承包人建设的工程质量合格,即使其签订了一份无效的《建设工程施工合同》,也同样可以参照合同约定获得工程价款;若承包人所承包的工程建设质量不合格,发包人就有权拒绝支付工程价款。应注意的问题: 

1、工程质量必须达到国家标准规定的合格标准,双方也可以做出其他约定,如取得“鲁班杯”“钱江杯”等。

2、该约定对双方均具有约束力,所以,在签订合同时应充分考虑到工程的实际情况,以及承发包双方的真实意愿,进行填写,一般可以考虑填写为“合格,力争取得XX奖”。如果约定取得XX奖,一旦承包人无法取得,则应承担相应的违约责任。

06合同文件构成

应注意的问题: 

1、建设工程施工合同文件是指合同协议书(包括合同履行过程的洽商、变更等书面协议和文件)、中标通知书、投标书及其附件、施工合同专用条款、标准、规范与有关技术文件、图纸、工程量清单和工程报价书(预算书)。

它们之间的逻辑关系为:合同协议书是合同文件的总纲,中标通知书是发包人的承诺,投标书是承包人的要约,要约和承诺属于合同签订程序,合同专用条款和通用条款规定了合同当事人的权利和义务,即解决做什么的问题,规范及图纸规定了发包人、承包人和监理人所做的标准,即解决怎样做、怎样管理的问题,工程量清单和工程报价单规定了工程做完以后如何结算付款的问题。   

2、双方若将招标文件、投标文件也约定为合同组成文件,建议将招标文件约定在前,因为根据《招标投标法》第19条规定,招标文件应当包括招标项目的技术要求、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件,第27条规定,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。因此对于实质性内容应按招标文件的实质性条款优先解释。

另外需注意的是对于同一内容的约定,当事人最好能在同一文件中加以规定,否则将导致同一内容散见于不同文件,可能产生约定或理解上的不一致。

07工程进度款支付

应注意的问题:

工程进度款的支付管理在工程合同管理中具有重要地位,合同当事人均需引起重视,为此,双方可进一步细化进度款的支付流程,实践中,发包人往往没有全额支付应付的进度款,而是根据已完工程价款的一定比例予以支付,有的还约定进度款总额支付至签约合同价的70%时停止支付,对此,双方可作出细化约定。

08竣工验收

应注意的问题:  

1、竣工验收是否合格直接关系到承包人是否能够获得工程价款,竣工验收是全面检验工程建设是否符合设计要求和施工质量的重要环节,根据《建筑法》第61条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。   

2、竣工验收的条件、程序是竣工验收的具体操作方法,应注意在专用条款或补充协议中明确约定竣工验收的程序,以免双方不提交验收报告或者拒绝竣工验收时产生争议。 

3、竣工日期、工程的移交和接收与工期直接相关,最终反映为是否产生工期索赔,应注意当双方对竣工日期发生争议时,法律确定竣工日期的标准:首先,建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;其次,承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交竣工验收报告之日为竣工日期;最后,建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。

09工程款结算  

竣工结算工程合同管理最重要的条款之一。实践中,工程结算常发生争议。应注意以下问题:

1、明确结算程序,我们在提供全程法律服务的过程中,已经摸索出一套切实可行的方式,首先由承包人提交结算书,建设方对该结算书进行审核,然后将审核结果反馈给施工方,施工方就审核结果提出异议并进行协商谈判,最后达成一致后定案签认。

2、在结算过程中,异议必须书面提出,详细说明依据;要谈妥多少是多少,尽量缩小争议范围和项目;谈不妥时,及时启动诉讼或仲裁。

3、2013版施工合同中所称的竣工结算包括工程造价、违约金、赔偿金等全部合同履行相关工作的总结算,应属于“大结算”范畴。

10争议解决途径

应注意的问题:   

1、民诉法解释第28条明确规定建设工程施工合同纠纷案件按照不动产专属管辖确定受诉法院,即建设工程施工合同纠纷由建设工程所在地人民法院管辖,从而排除了协议管辖。   

2、但是仲裁的管辖约定依然有效。  

11违约责任

没有责任的义务等于没有义务”,违约责任是合同履行过程中督促双方按照合同履行最重要的条款,详细约定违约责任,双方才会对合同有所顾忌,履行合同也就不再仅仅依靠双方的协议精神和诚实信用,而是依靠合同约定的违约责任。同时,当双方产生争议的时候,可以按照合同约定的违约责任要求违约方承担违约责任,所以双方应在合同中详细约定以下违约责任:   

1、履约保证金(或保函)的具体内涵加以明确:何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定。

2、对于工期拖延的罚则:扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。 

3、对于逾期支付工程款的罚则:发包人不能按时支付工程款的,自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。违约金:可与延期同比例的约定。   

4、对于优先受偿权的约定。   

5、对于工程及资料交付的约定:发包人与承包人工程结算发生的任何异议,应当通过仲裁或者诉讼解决,但是无论是否发生或者争议责任如何,都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错的,发包人承担相应责任(留置权)。   

6、对于质量争议的约定:质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方:区所在地的质量部门。   

7、对于质保金的约定:质保期的长短,质保金返还的方式和利息支付问题。 

8、对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。   

9、关于工程违法转分包、挂靠的约定:主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包,发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的,有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外,应当承担工程总标价10%的违约金。造成发包人损失的,承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。但本协议约定发包人分包的除外。 

10、对于工程保修责任的认定:承包方不保修情况下的处理和费用承担。

乙方施工中该注意什么环节?该怎么安排?

一、注意的环节

1、材料进场前:要对目前工地的使用材料有所了解(是甲方指定的材料,还是设计指定的材料,还是本方指定就可以;要对要使用的材料的质量,数量都要作到心中有数;对材料的市场价格要有所了解)。

2、注意的环节:材料员和材料经销商之间的默契的沟通。比如说,材料经销商对某种材料开出的价钱为100元,这个价钱已经是很高的了,完全可以往下侃下一部分价钱(比如80元就可以成交),可是材料员却要以120元的买回来,这样材料员就挣了20元,而且材料经销商也赚了,这是一种双赢的买卖,受损失的是工程承包方。这就必须要求材料员是一个诚实可靠的人,对公司负责的人。否则对于一个大的工程来说,光订购材料这个环节就会损失大量的资金。你可以指定一个对公司忠诚的人来选购材料,他要求对选购的材料的价格,质量要求都要相当了解,能够最大程度的为公司节省资金。

3、材料进场中:材料进场时,材料员要对进场的材料的质量,数量严格检查。

4、材料使用过程中:材料在在提取使用前,施工主要负责人要熟悉施工图纸,对所用的材料的数量做到心中有数,要按时按量提取材料,尽量控制材料使用量,严格按照图纸施工,多用材料和少用材料土建工长都要以洽商的形式反映在书面上。也就是说主要负责人要对提取的材料严格把关,严禁多提错提,提取材料要有材料提取记录。其次:在现场要有人专门盯工程质量,依图施工,严禁浪费材料,丢失材料。工人对施工工艺不了解会导致浪费材料,还要防止工人盗窃施工材料和施工工具。

二、施工安排

1、施工要按工期严格进行,严禁窝工,无故停工,工人要有人记录其出工时间,严格按出工时间结算工人工资。严禁多记录工人出工时间。停工造成经济损失的要严厉处罚!

2、对于技术不合格的工人要加班不足其工做量(比如:一个工人应该完成10平米地板,但他才完成8平米,那么一定要他加班完成余下2平米的工作量,而且不能多记工时,否则不能按全时记录工时!)

总结结果就是:经济损失主要体现在,订购材料上;材料储存管理上;材料使用上中;施工中工人的出工时间,工人的技能;现场增加或者减少的工程量的洽商。

三、建议或者方法

1、对于材料的选购上要有可靠的人选,这个人对材料市场和材料的性能有很强的了解,能够购得便宜经济的材料,或者选购类似同类产品性能且价格便宜的产品。他对材料的选购,进场要付全部责任。

2、材料进场,材料提出施工都要有专人记录其数量,用途,型号,规格等。提出去的材料要有施工数量依据,技术负责人要对提出的材料用量负责,力争做到提料准确,有据可依。不能想提多少材料就给多少材料,要根据施工需要提取。

3、材料储存要符合储存条件,保证储存的材料的场所对材料本身不会造成浪费,损坏,丢失。材料库要有专人24小时负责。

4、现场施工洽商要真实可靠,不能漏写,多写工程量和工日。现场要有专人负责盯现场的施工质量,材料用量,施工工具(施工工具是公司出的要登记领出,保证数量和质量归还),工人出工情况。严禁偷工减料。

5、有的情况可以报更多的工程量给甲方结算,而和包工头结算时用实际工程量。要灵活处理。

6、防止项目经理和包工头形成默挈,项目经理会多记录工程量和工人工日。项目经理是一个工程的总负责,他的忠诚度直接决定工程质量的好坏和工程量的大小等。

7、面对不同的甲方报价要不同,审时度势,灵活变通。有的时候一些新的材料报价和新的施工方法甲方不是很了解的情况下要高报价给对方。还有的情况是甲方不是很负责的人或者对工程不是很了解的人或者不在乎钱的人,都要多观察来决定报价。

8、及时结算,以免时间太长文件丢失,损坏,不完整,都会导致结算不准确。

9、所有的资料都要作到资料完整,内容完整正确,签字完整,字迹清晰,洽商如果没有主要负责人的签字是不能起到作用的。所有的资料都是这样,如果不能签字完整是不能起到作用的,都会为以后的结算带来麻烦。资料员要对这些工作负起责任来。

10、要有灵活的奖罚机制:提高专人的收入;开除公司的蛀虫;惩罚贪小便宜的小人。多元化的收入:工资+奖金+提成+各项福利+年底分红+季度分红等。

总的原则就是:和包工队报价要压缩工程量;和甲方报价要提高工程量;严格按图纸施工,保证工程质量,多量少量要详细记录在洽商上;资料完整详实;材料是最重要的一个环节,从材料订购,进场,使用都要严格管理;结算要及时;人员对公司要负责任。

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