一、土地使用税基本知识
1、概念: 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 征税范围:城市、县城、建制镇和工矿区。
2、纳税人:凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。
（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。
（2）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。
（3）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。、
3、计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。
（1）纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；
（2）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。
4、应纳税额的计算 应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额 建造期间应纳税额 应纳税额=单位税额×（总计税面积－免税面积、二、房地产项目土地使用税计算
（一）建造期间土地使用税
1、建造期间土地使用税计税起始时间开发阶段的计税起始时间，依据两个文件进行判断。
《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
（1）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；
（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条第一款规定：
（1）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；
（2）合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、房地产企业缴纳土地使用税的起始日一般是（1）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；
（2）合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
注意：缴纳土地使用税的时间不以办证日期、交付土地的日期、付款日期为开始缴纳时间！
（二）建造期间土地使用税计税依据
1．总计税面积的确定 房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据
《城镇土地使用税暂行条例》
第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自 治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]015号）第六条：
纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖 市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。
尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；
尚未核发土地使用证书 的，应由纳税人据实申报土地面积。
如果纳税人实践中非法占地开发，即土地使用权证明文件上的四至界线与实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。
2．免税面积的扣除
（1）经济适用房用地和廉租房用地面积扣除 《财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税[2014]52号）第一条规定：对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。
（三）建造期间应纳税额 应纳税额=单位税额×（总计税面积－免税面积）
三、竣工阶段土地使用税
（一）竣工阶段计税截止时间
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止 城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
（1）实践中有省份以房地产企业开发项目土地使用税有以项目宗地使用权转移登记给业主月份作为最后截止月份。
（2）个人认为，四川省以房地产企业交付业主使用当月作为土地使用税计税截止时间，符合财税〔2008〕152号）第三条规定。
如《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》（西地税发[2009]248号）规定：房地产开发 企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。
（二）竣工阶段计税面积
1．扣除免税面积 开发项目竣工交付使用后，小区内的学校、医院、托儿所、幼儿园用地，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地，可以享受土地使用税免税政策。
开发项目竣工交付使用后，小区内的道路、绿地、公共设施用地，原则上也可享受免税政策，予以扣除。
国税地字第15号第十八条第一款规定：“个人所有的居 住房屋及院落用地征免税，由省、自治区、直辖市税务局确定。”
2．计算应税面积和应纳税额
交付业主使用面积=（项目总计税面积－免税面积）×（交付购买的业主房产建筑面积÷项目房产总可售建筑面积）
应税面积=项目总计税面积－免税面积－交付购买的业主使用面积
应纳税额=按月累计计算∑月单位税额×应税面积
因为房地产企业陆续销售，陆续交付购买房产的业主使用，所以房地产企业在应用上述公式计算时，注意逐月计算，然后再累加税额。
