2017年以来，中国房地产市场继续呈现分化格局，大都市圈继续成为有活力的地区，但今年的调控政策使同一都市圈内的不同城市也出现分化。

把握下一阶段的房地产市场的走势，我们应该从更为基础性的逻辑上去把握和评估。

1.作为一个整体，我国城市家庭已经基本告别了住房显著短缺，当然在局部城市还会有持续的供给压力，但是当前中国房地产市场新的主要矛盾在逐步变为“住的不好”，首改、再改、换房成为“新主力需求”。2016年底，我国城市家庭户均住房套数在1.1左右，住的问题总体上已告别巨大的供求缺口阶段，进入住房消费不断升级的新阶段，人们不再简单地满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求上升。在目前这个房地产市场消费需求升级的阶段，无论在哪一个城市，这样的好房子都是相对稀缺的产品。

2.从目前房地产市场的统计数据分析，住的问题主要集中在活跃的大都市圈中的一线和其他个别重点二线城市，从全国的统计数据估算，这些城市的户均住房套数只有0.85—0.9，距离“一户一套”、“一人一间”、“一人一卧”还有相当大的差距。特别是考虑到这些城市未来仍然面临人口的不断流入，动态的住房缺口则更需关注。

这一轮房地产调控一个非常显著的特征，就是大都市圈成为非常活跃的城镇化载体。也表明中国的城镇化进入到一个新的阶段，房地产调控政策也要根据这个新的阶段进行调整。目前这些大都市圈的中心城市和周边城市的连接与统一布局协调不够，中心城市的土地供应不足；在有限的土地供应中，住宅用地占比有限，这些都是值得关注的重要课题。

3.随着大都市圈房地产价格的上升，租赁市场受到越来越重要的关注。至少从目前的统计数据分析，当前，一些城市租赁市场与交易市场是相互关联的两个市场，在目前这个发展阶段，租金与房价的内在决定逻辑并不一样，租金取决于收入，一般情况下，租金收入比保持在1左右，租金涨幅不太可能持续明显超出收入涨幅。房价则主要取决于基本的供需矛盾和信贷条件等多种因素，从过去一段时间的统计数据分析，我们经常会看到房价走势与收入走势会存在持续的偏离。实际上，过去很多年，租金的走势与房价的走势有时候是相互影响的，但也有不少时候是相互独立的。

4.从目前的统计数据分析，中国不少城市租赁的人群与购房的人群往往是重合度不太高的两类人群，前者普遍在30岁以下，需求以单间为主，收入通常低于1万，他们在较长时间内可能不会进入购房市场，因此租购同权有助于解决这一部分年轻人的住房问题，同时短期内也不会显著对购房市场产生什么明显影响。

5.客观地看，今天不少推出租购同权政策的城市并不存在租赁不足的矛盾，真正有租赁不足或者是房地产供给不足的城市，主要还是大都市圈中的一线和个别重点二线，恰恰是这些地方，目前看，地方政府似乎并没有足够动力大范围实施租购同权。

链家研究院院长 杨现领近日发表观点如下：

长期来看，“房住不炒”、“住有所居”这个定位基本奠定了中国房地产市场发展的基调和政策方向。房地产迈入新时代，国民的居住观和住房需求已发生重大转变，对品质居住的追求，对美好生活的向往，不再是一句空谈，抑或遥不可及的愿景，它已成为未来房地产发展的主旋律和长效机制的着力点。

壹.地产新时代的“五大转变”

从开发的角度来讲，中国房地产市场已由“黄金时代”迈向“白银时代”，而事实上，对于整个房地产市场来说，“黄金时代”才刚刚开始，站在新时代起点上的房地产市场，相对过往有了重大转变。

第一，由数量需求向品质需求转变：房地产市场由供不应求到基本实现总体均衡，人们对居住品质的需求不断提升。目前，居住品质失衡已成为当下中国居民住房需求的主要矛盾，改善型住房需求成为主流。

第二，由增量向存量转变：一个成熟的市场一般都要有新房市场、二手房市场和租赁市场构成，三者都是满足居民“住”的需求，缺一不可。而目前在一二线城市新房供应不足，且新房豪宅化趋势加剧，二手房已成为满足北上广深及部分二线城市首次置业需求的主战场。

第三，由购为主向租购并举转变：2015年之后，我们对租赁市场的关注已经开始发酵，而政策的全面鼓励和市场的“井喷式”发展是在2017年，其背后的根本原因在于我国“购租”的极大不平衡，近两年，国家政策的主基调定在“租购并举”，其中“租”在“购”的前位，未来的租赁市场将有更大的发展。

第四，由单个城市向城市圈转变：新时代以单一城市为核心的开发布局将转变为城市圈之间的联动发展，城市圈将成为宏观经济的新载体，同时它也是房地产发展的新载体。未来无论是从拿地、开发还是业务布局，都将围绕城市圈来布局。

第五，从生产向服务转变：这是目前房地产市场一个较大的转变，以往房地产更多是一个偏开发、偏制造、偏销售，住房消费的全面升级产生新的需求，在这个背景下，未来房地产市场的潜在空间也会向品质租赁、服务等方面转变，会产生物业管理、社区服务、房地产资产管理服务等一系列与居住相关的服务。

贰.新时代的“新矛盾”如何解读？

中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产市同样面临着“不平衡”和“不充分”的新矛盾。

“不平衡”体现在哪里？第一，区域不平衡，体现在一二线城市与三四线城市不平衡；第二，人地不平衡，人口净流入城市供地不足，人口流出城市供地偏多；第三，租购不平衡，即购房和租房享受到的公共资源不平衡；第四，商住不平衡，住宅短缺的同时商办过剩的矛盾将长期存在；第五，住宅与工业用地不平衡，即住宅用地需求大但供应紧缩，工业用地占比却在增加；第六，房屋所有与房屋使用不平衡，表现在一线城市住房短缺与闲置并存。

如何理解“不充分”？首先，与国外相比，国内住房面积小；第二，国外不同居住方式下居住面积差异较小，高端别墅类房屋居住占比较高；第三，国内住房金融支持不充分；第四，一线和重点二线城市“没的住”和“住不起”；第五，老旧小区居住品质和功能低下；第六，人口净流入城市的新市民住房困难，流动人口住房条件需要提高；第七，存量房屋交易服务相关法律制度不健全，行业缺乏顶层设计和底线规则。

换句话说，新时代房地产的矛盾已经从总量不足转化为结构失衡，从“不够住”的问题转化为“住的贵”和“住的不好”的问题。

叁.新时代出现了哪些“新趋势”？

未来5年甚至更长时间里，整个房地产市场将会出现一些新的趋势：

趋势一：在租购并举的大方向下，租房会成为一种可支付的流行的生活方式。

趋势二：一手房和二手房未来的比例关系更加均衡，二手房会成为满足人们居住需求的一大方向。

趋势三：以城市更新、房屋再生为代表的新的房地产市场未来有很大的发展机会。

趋势四：集体建设用地建租赁住房、RETTS以及未来的房地产税都将是房地产进入新阶段的必备政策。

总而言之，建立房地产市场的长效机制，有效化解矛盾，满足人民对住房美好生活的向往，将会是未来房地产发展的主旋律。