一、建设工程价款优先受偿权的公示方法的设计 

　　（一）建设工程价款优先受偿权的登记――成立要件还是对抗要件？ 

　　应当对我国《合同法》第 286 条规定的建筑工程优先权进行登记，可是此登记究竟应当作为建筑工程优先受偿权的成立要件还是对抗要件，仍需要进一步明确。 

　　在日本法上，不动产工事先取特权，需要“保存”才能发生优先于抵押权的效力。保存的方法是在工事开始前即登记其费用预算额，登记之后甚至优先于已登记的抵押权受偿，而没有登记的不动产优先权只能对抗普通债权，而不能对抗任何担保物权。而《法国民法典》虽然在第 2095 条统一规定，在优先权与抵押权竞合时，优先权优先于抵押权受偿，但是对不动产优先权又要求通过登记来保存其效力，根据第 2106 条和第 2113 条的规定，应完成登记手续的不动产优先权未依法定方式登记以保存其优先权者，在债权人间不发生优先权的效力，仅可保有抵押权。未经登记的不动产优先权，仅可对抗一般债权人，而不能对抗抵押权人，其只能与其他抵押权依成立先后依次受偿。因此，在法国、日本不动产工事优先权的登记系作为对抗其他抵押权的要件，已登记的优先于其他抵押权受偿，未登记的则仅可优先于一般债权受偿，但却后于其他抵押权受偿。 

　　但在瑞士，承包人的登记却作为法定抵押权的成立要件，不登记即不产生法定优先的效力。然而，从建设工程优先受偿权作为不动产特别优先权的法定性来看，此项权利的设立并非以登记为效力来源；同时，就我国现行法的衔接来看，登记的要求并不应当影响现行法上建筑工程优先受偿权随其所担保的工程价款成立而成立，只是需要通过登记以获得对抗其他担保物权的效力。因而，登记应当作为建筑工程优先受偿权的对抗要件。 

　　（二）建设工程价款优先受偿权登记方法的具体设计 

　　对建筑工程优先受偿权进行登记公示，一方面，能够克服第三人因公示不明而易受损害的弊端，从而保障交易安全；另一方面，当发生权利冲突时，很多混乱能够迎刃而解。考虑到建筑工程优先受偿权所担保的债权的特殊性――这一债权状态由于发包人支付工程款而处于一种不断的变化当中，因而对其公示方法作出了如下的设计，供我国立法部门参考： 

　　1、初始登记 

　　建筑施工合同成立时，承包人即根据合同享有工程款债权，建筑工程优先受偿权也随之一并成立，但其行使的前提条件是工程款债权必须是到期的、合法的、有效的、确定的债权。但就工程款的支付方式，依合同双方的不同约定而有不同，可能从合同签署当天到合同约定的最后一笔款项的支付期间都有到期的有效债权的存在。 

　　鉴于工程债权的特殊性，应当设立对建筑工程优先受偿权的初始登记制度，即承包人与发包人在合同签署之日双方即可到指定的登记机关，对有可能行使的建筑工程优先权以登记方式告知公众：承包人与发包人签署了一份建筑施工合同，发包人应支付给承包人多少工程款，工程应在多长时间完成，总之合同的主要内容应在初始登记中予以体现。初始登记一方面宣告承包人的优先权已告成立，一旦债权成为到期的合法有效的明确的债权，建筑工程优先受偿权则可在法定期间内随时就建筑工程优先受偿；另一方面也提示了可能发生的优先受偿权的范围，正如日本要求在工事开始前登记其费用预算额，并且仅在预算额度内享有先取特权。但日本仅规定了这一次登记要求，实际上是登记了工程价款的最高限额，但我国不必如此，工程款债权发生变动时，可以通过后续变更登记加以实现。对于承包人和发包人没有疑义的债权，在经过了初始登记公示之后，合同的付款时间一到，经过一个合理的时间段尚未付款，承包人就可以向法院申请优先受偿权确认之诉。确认之诉建议由法院执行庭来行使，在确认之诉之裁定下达后，立即进入执行程序；对于承包人和发包人之间没有达成一致意见的债权，应通过仲裁和法院进行最后的确认，对债权进行确认后，才能进入建筑工程优先受偿权的确认之诉。 

　　2、变更登记 

　　由于建筑工程合同在履行的过程中，承包人的债权是不确定的（发包人的付款行为、承包人的施工量的增加等），那么承包人可以优先受偿的数额也是不确定的，这种债权的变更也应该进行登记，所以应当同时建立优先权变动登记制度，每隔固定期间（例如 2 个月），要求双方对工程款债权的变更情况进行登记，以便让公众随时掌握承包人优先受偿权的范围。 

　　二、建设工程价款优先受偿权登记后的效力问题 

　　（一）登记的公示效力 

　　建筑工程优先受偿权进行登记后，因其成立和范围即能够为第三人所知悉，即一方面承包人可以对抗成立在后的抵押权人；另一方面，第三人也能够通过了解优先受偿权所担保的债权的变化而合理的评估风险。建筑优先受偿权初始登记时已告成立；而结合上述的变更登记，承包人此时得行使优先受偿权的范围可以得到进一步的明确――即工程量减去实际付款额就是建筑工程优先受偿的范围。而承包人所享有的优先受偿权的范围则为总工程价款减去已实际支付款项，第三人仍然需要在此限度内承担风险。 

　　（二）登记的顺位效力 

　　简单的说，在登记的权利之间，可以根据成立时间的不同，贯彻“登记在先，权利在先”的原则解决相关的权利冲突问题。它不同于日本、法国法的作法，依日本民法的规定，在不动产工事先取特权于开始工事前即登记其费用预算额的，则不问登记的时间是否先于抵押权的登记，其效力均优先于抵押权。而法国当发生不动产优先权与抵押权的竞合时，抵押权与优先权均需以在抵押权登记处进行登记作为产生对抗效力的要件，但抵押权的先后仅得依登记之日期确定顺序，而优先权在依法完成登记后，可依合同或债权发生之日期确定其顺序。即登记作为保全不动产特别优先权的条件，一经登记，不动产特别优先权甚至可以对抗登记在先的抵押权。但本文主张，建筑工程优先受偿权在初始登记之日才具备对抗效力，不能优先于先登记的抵押权。 

　　（三）建设工程价款优先受偿权因登记而有追及效力 

　　物权具有追及效力，所谓物权的追及效力，是指物权成立后，其标的物不论辗转于何人之手，物权人均得追及物之所在，而直接支配其物的效力。我国《担保法》司法解释第 67 条，承认了已经登记的抵押权具有追及效力。因此，在建筑工程优先受偿权登记以后，既已满足物权公示原则的要求，自然应当与抵押权一样具备对标的物的追及效力。而未进行登记的建筑工程优先受偿权则不具有追及效力。