三边工程预决算编制的方法和技巧

关键词：三边工程；施工图预算；签证；设计变更；预算编制；决算编制 

　　何为“三边工程”：三边工程是指在建设工程中，因为某种原因，工程项目实行边设计，边报价，边施工，这样的建设工程项目常称为三边工程。三边工程是违背工程建设基本程序的，在施工过程中的不可预见性、随意性较大，并且有工程质量和安全隐患。一般不主张三边工程。 

　　在现实中一般来说这类项目都具有这些问题：业主出于接待领导或销售楼盘、召开展会等需要不得不实行“三边工程”，给定的工期很短，需要抢工才能完成；图纸又不全，往往仅有初步设计图；先开工，后签合同，而且合同谈判前尚无施工图预算，只有项目概算或估算，大多按费率合同形式或暂定价合同形式签定合同。 

　　而且就业主方而言在项目进场开工时，项目成本控制上存在困难，比如：设计上，施工图不全缺立面图、节点图，基层做法不明确；面饰材料品种、规格、型号未确认，价格难询；施工合同尚在谈判过程中，合同条款关于措施费、远征费的计取无定论；数量统计不准确，概算往往不准确等等。 

　　笔者多年来从事工程造价工作，经过深入的思考，总结一些这方面的体会，现提供给同行们借鉴： 

　　（1）在合同谈判时应注意：①合同中要明确甲指分包、甲指乙供材、甲供材的范围以及采保费和总包费取费标准及计算基数，确定定额人工、措施费、规费、税金等造价编制时计取标准；⑦合同条款中要加入业主方确认施工文件时限的约束性条款，比如：进场后我们施工方上报预算给业主方或跟踪审计方，应在多少天内审计确认，过了时限不给答复即视同默认等等；③合同中必须确定签证批复的流程，例如：石材、固定家具的认价确定方式，要提供什么资料，填报那些表单，经过那些部门审批，一般审批周期要多长等等。 

　　（2）在项目投标阶段，认真编制概算，用概算指导施工图预算编制，主要材料的采购招标主动让业主方也参与，这样能加快价格的确认，好比石材的采购，可以联合业主方一起对供应商进行考察。材料选用上要选用方便签价的品种，也就是用一些销售管理较严格的大公司的新材料新品种，这类公司一般有保护施工方的价格政策同时销售渠道也正规，质量有保证。 

　　还有预算编制的分成四步来进行：①当有方案图效果图时，往往在进场前，编概算控总盘；②当有平面立面图时，一般在合同谈判阶段，编施工图预算；③当施工节点图也出齐时，一般工程进度20%左右，要调整预算；④发生设计变更时，可能工程进度已经有50%，调整出符合实际的预算，看看与当初的概算出入有多大，如果出入太大，要及时与业主方沟通，寻找控制成本的办法。 

　　在预算编制调整的同时，同步编制《预算与成本对比表》，虽然一开始编《对比表》往往有难点：很多未确定事项，《对比表》没法做，还存在图纸不齐，量难统计；方案不满意，不停在改等等。因而只能是选某一时间点出的图为预算报价依据的蓝图，后面更改按“变更签证”方式处理；若立面图不全，或没节点图，我们可以往复杂处考虑，合理推断施工做法，再去编预算；材料签价难批，材料价格上报业主方，迟迟得不到回复，可以先按申报价带入定额，去编预算。另一方面要给业主提供认价原始资料，去软磨硬泡，甚至以停工相威胁逼出签价回复；再有就是施工班组的核算方式未定，劳务分包协议未签，人工成本无法定，可以先谈定基本项目的单价，一时难以谈定的个别项目的单价，就做估算带入《比价表》。对于那些施工范围变化难以确定的项目，存在重大设计变更可能的项目，或者班组调整、误工事项、重大返工等难以预估事件，根据以往的经验值，推算一定比例的预留费。总之预算要贴近业主造价控制红线，基层做法的复杂或简化，次要部位设计的繁琐或简洁，辅助区域的是否包含在内，都是我们可以调整预算金额，以符合业主方造价控制范围。 

　　在施工阶段发生设计变更要适时调整预算，并将签证及时送业主方、监理方报批；对于零星的土建整改项目尽可能一次性施工到位，遂即报出签证送审；注重调整隐蔽节点的施工做法，做到合理省料，这些地方往往是有应该抓住的利润源。如果不断有增项发生，尽可能估计可能的变化范围，尽可能估计足，要考虑到主材变化、抢工措施等对成本的影响，及时动态调整预算及成本。 

　　（3）在完工阶段，要搞清发生了那些项目及每项成本的组成部分有那些，例如：不锈钢加工件的价格含那些内容，含不含安装费等等。可以快速编工程量统计表，同时整理决算资料目录，对应目录一件一件看资料是否整理归档到位，特别是业主方、监理方签字的设计变更、认价资料等等。待完工后马上进入决算编制阶段。 

　　决算编制时也有很多要注意的地方，一般来讲定额子目往往不能照办照套，需要根据施工实际进行子目调整。要调整事项可能有：主材品种及损耗率、辅材品种及含量、人工含量等等，这种调整需要细致的推敲，不能一味地往高调就行。要有合理性，能拿出站得住脚的理由。比如主材损耗率，一般要有计算公式和排版图做支撑，才能通过审计。再有贵重材料采购成本的组成要写出组价的构成，原料费多少、加工费多少、运输费多少、搬运费、开模费、打样费等等，听导说出道道来。所以在编制决算的时候就要准备应付审计的资料，例如材料招标的询价函等等，防备业主质询，也要和供应商打好招呼，协助我们施工方应对询价。对于甲供材的供应商，预先谈判争取返点。 

　　对于变更项目最好做好签证再施工。不可忽略把口头的设计变更尽快落实到纸面，比如：业主方某个大领导视察后的口头指示，要立刻写出整改意见办会签，接着呈报变更签证。再有我们在积极谋求业主签证时要注意这几点：①要换位思考，减小业主签字的风险。②有时复杂的内容简单化，容易让业主对项目内容做出肯定明确的表态。③有时简单的内容复杂化，比如设计变更的部位很多，必须一处一处讲明，甚至于分开办签证。④如果签证很多，要分阶段送批，掌握节奏，搞清流程，找对关键人。主要材料业主方的签价，即使被逼停工也要拿到签字确认件。⑤办签证要注意证据链的完整性，以拆除项目签证为例：为方便核量，拍摄拆除现场前后的照片，绘制好图纸标明拆除位置，说明拆除后垃圾运输距离，说明施工细节，如拆除是在白天还是晚上，是否存在保护性围挡等等，对于拆除的人工量最好换算成点工。 

　　决算编制的最好方法，是一进场就编决算资料目录，每月动态调整目录；施工图也动态调整，快完工阶段突击画完竣工图，一完工就盯着监理签字；过程中，主材签价想尽办法也要拿到；班组工程量跟踪核量，班组撤场前就签字确认；决算的定额子目逐条研究选择最合理妥当的。总之在工程进度90%阶段就开始编决算，竣工验收一结束就可拿出全套决算资料。 

　　目前工程建设的大环境是决算拖拉，审计周期很长，不利于施工企业。其实业主方也存在成本控制的困惑，预决算迟迟编不出来或不准确对双方都不利。所以要加强对三边工程的预决算编制的重视，以预算控制成本，成本发生变化时及时反馈到预算上，业主方与施工方再一起寻求控制成本的办法，以使项目能在预先设定的投资额内完成，是大家一致努力的方向。但愿我的这些方法和建议能给同行们带来帮助。