土木工程网-工程师的家园
房屋测绘误差原因与面积测算中的重要措施
RSS 打印 复制链接 发布时间:2016-08-29 13:55:27

房屋测绘是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分,它关注的是民生问题。本文阐述了房屋测绘中的几点概述,分析了产生房屋测绘误差的原因,提出了相关房屋测绘措施,从而将误差降至最低。 

  近年来,伴随着房地产业的迅速发展,房产测绘的重要性也不断体现。房产测绘的水平直接关系到产权人的切身利益。“房地产测绘”是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。而“房屋测绘”是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分,其测绘成果的准确性直接关系到当事人的切身利益,它关注的是民生问题。 
 
  房屋测绘的步骤与差异原因 
 
  房屋测绘面积是指在商品房预售中,由开发单位委托,房地产行政主管部门认可具有房产测绘资质的测绘单位,按照规划核准图纸,依据《房产测量规范》,参考开发单位提供的公用面积为使用说明,对尚未竣工的房
屋面积进行预先测算。该面积可主要用于为开发单位的前期项目宣传、商品房预售及其备案。 
 
  笔者认为,房屋测绘的具体步骤主要有以下5个方面: 
 
  第一、基础测绘。首先,测绘人员利用测绘仪器,对测区布设房产平面控制点,进行平面控制测量。其次,测绘人员依据房产平面控制点,对测区内的房屋及其附属设施进行测量,绘制房产基础图纸――房产分幅平面
图。 
 
  第二、外业项目测绘。测绘人员依据房地产分幅平面图和房屋竣工图,对房屋及其附属设施进行实地测量,分幢逐户丈量记录,调查房屋权界、共有部分,采集房屋内、外部各类边长数据。并要求当事人现场配合,指
认产权界限、共有面积。 
 
  第三、内业绘图、测算面积。测绘人员依据外业测量采集的种类边长数据,利用计算机计算房屋建筑面积,绘制房屋分户平面图。房屋测绘及房屋面积计算工作应当执行国家标准《房产测量规范》和建设部《商品房销
售面积计算及公用面积分摊规则》。 
 
  第四、质量检查验收。测绘人员将测绘成果提交质量检查部门,质检部门依据有关技术规范,对测绘成果进行检查验收。 
 
  第五、出具测绘成果。房产测绘成果经查验质量合格的,转交产权登记部门用于房屋产权登记。 
 
  不过,通常情况下,房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种,归纳主要有以下两点:一是数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行,数据采集、共用部分面积确认、面积分摊
等只能是“纸上谈兵”,没有直观的认识。而在后期的实测中的数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发建设单位在建筑施工过程中,由于多种原因,可能会对建筑设计方案进行变更,这是造成预测面积和实测面积差异
的主要原因;二是技术性原因。由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限,从业人员所学专业单一、素质层次不齐,对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中,由于工作程序不完善,质量意识谈薄,仪器设备
落后,观测记录数据失误,计算过程差错等原因都会造成面积的不同。 
 
  重点把握预测的准确性 
 
  加强预测的准确性乃是解决问题的关键所在,而预测工作应该重点把握。 
 
  首先,预测图纸资料的检查。设计图纸是建筑面积预测的必须的首要资料,其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性,应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位图章的全套设计施工蓝图,有些单位提供是没有
经规划部门核准最初设计图纸,该图纸往往会变更,不能作为预测使用。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等,若图纸附有建筑设计CAD光盘更好;检
查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚,若套型、尺寸不清,无法进行平面图的绘制; 检查设计单位提供的图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清
楚,以便确定此公用配套设施建筑面积是否进行分摊;特别注意设计图上的文字注释,如:平台、入户花园、连通阳台、架空层等等,如何与房产测量的有关性质的界定一致,比喻“入户花园”在计算面积的技术规定条款
中,不会有这个名词,而且“花园”也不能计算建筑面积,但实际上“入户花园”类似技术规定打款中的“无柱外走道”或“不封闭的阳台”,究竟如何定性,必须要有一个明确的说明。 
 
  其次,尺寸数据的采集。在许多设计图上,设计的尺寸有柱轴心尺寸,结构外墙尺寸,净尺寸等,这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸,计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸,需要经过换算,所以,在作
业时,要看清图上标注的是什么部位的尺寸可取 在使用面积预测换算边长数据时,还要考虑到房屋竣工后实际状况。如:设计为20cm的墙厚,加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm,实际为24cm;设计为24cm的墙厚,加上
墙体两侧粉灰层的厚度各2cm,实际为28cm.。否则,预测面积与实测面积相差很大;对于有些房屋边长没有标注的尺寸,我们也可以通过查阅结构图,对于楼梯、阳台、高度2.20米以上的落地飘窗等,在平面图上尺寸往
往不准确,我们必须以楼梯详图和阳台、飘窗大祥图为准。另外,通过查阅设计房屋开发单位提供的建筑CAD设计光盘尺寸数据也是一个简捷的办法;要看清设计图各层上下之间的结构关系,如楼层高度、阳台的顶盖,
架空通廊的顶盖,大厅的高度,坡面屋顶的房屋,层高超过2.2m(含)才能计算建筑面积,所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m高度的准确位置。 
 
  再有,成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过整理,书写技术说明报告,经过检查验收后,才能正式地向委托人提交成果资料,归档使用。这里检查,主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘机构设
置的质量检查部门或专职检查人员。重点检查:预测算的分户界线,房屋使用性质,与共有面积相关的建筑是否一致;设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理; 房屋边长数据的采集,有没有错误;面积的计
算是否正确,共有面积的分摊计算是否符合规范规定; 幢号、室号编写是否符合房产发证要求;委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。 
 
  总的来讲,鉴于预测面积和实测面积的不同,直接导致房款的补和退。有具体工作中,即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理,也会遇到很多麻烦和纠纷。如实测面积小于预测(合
同)面积,误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还还买受人,绝对值超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。这时,购房者少花了钱不会有太大异议。在实测面积大于预测(合同)面积时,面
积误差比在3%以内(含3%)部分的房款,由买受补足,超出3%部分的房款由出卖人承担,产权归买受人。这时购房者大多不愿在补交房款,以至于对开发单位、测绘机构、房地产行政主管部门等不信任,常常引起争议
和纠纷。因此,对开发单位在建筑施工过程中,由于种种原因对建筑设计方案进行变更,导致面积差异,应及时到规划部门变更核准图纸,并通知预测单位予以修改变更面积等。如已办理了预售手续,应及时告知购房者,
公示变更方案,履行合同约定,减少日后矛盾。另,由于房屋测绘成果(预测、实测)要靠房产测绘部门去完成,因此,房地产测绘机构需要具备一支测绘专业性非常强,责任心非常重的队伍,在房屋测绘工作中,以精湛
的测绘技术,将测绘面积的误差降至最低点。因为房屋测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础,是权利人维护自身权益的前提和保障,因而房屋测量在各个方面都具有非常重要的意义。
更多
  • 相关新闻
  • 热点推荐
  • 我来说两句 ()
用户名: 验证码: 验证码
  • 本月热门下载
  • 本月推荐下载
关于我们 - 免责声明 - 广告合作 - 支付方式 - 联系方式 - 申请链接 - 网站帮助 - 网站地图 - 加入收藏 - 设为首页
Copyright © 2007 - 2012 www.civilcn.com All Rights Reserved. 土木工程网 版权所有 赣ICP备08000460号
客户服务 MSN: civilcn#163.com E-mail: 手机:15979848699