摘要:水电工程移民房屋补偿单价涉及人民切身利益，是移民、地方政府等关注的焦点。分析目前房屋补偿单价测算的现状以及目前面临的新形势和新要求，在基于现移民房屋补偿单价测算的基础上，从测算原则、前期策划以及测算过程等方面提出移民房屋补偿单价测算改进的建议。
关键词:单价测算;移民;房屋;前期策划;安全性;功能性;居住性
引言
近年来，四川省水能资源开发已进入快速开发阶段，预计未来十年全省水利水电移民总量可达160余万人。其中在建、拟建工程移民人数约60余万人，移民安置任务重，移民稳定压力大，仍然是当前及今后较长时期四川省移民工作的基本态势。房屋作为移民的私有财产，补偿单价的高低牵涉移民最切身的利益，进而成为影响移民搬迁安置的一个重要因素。根据近年来的工作实践，房屋补偿单价的测算已经自成体系，但随着社会的进步和经济的发展，在实践过程中，房屋补偿单价现有的测算方法在当前形势下并不完善，房屋补偿单价测算方法的完善成为了移民工作中的重要研究问题之一。房屋补偿单价的测算方法是否科学客观且符合目前面临的新形势和新要求，将成为影响移民搬迁安置工作推进的重要因素之一。合理确定移民房屋补偿单价，能够促进移民工作的和谐、顺利推进。
1移民房屋补偿单价测算现状
目前，水电工程移民房屋补偿单价的测算依据为DL/T5382—2007《水电工程建设征地移民安置补偿费用概(估)算编制规范》，房屋的补偿以原有数量和结构计算补偿费用。房屋补偿费用单价分结构类型，按照典型设计的成果分析编制。主要工作过程为:在实物指标工作成果的基础上，规定各类房屋结构(如钢混结构、砖混结构、砖木结构、土木结构、木结构和其他结构等)包含的主要工程，如土石方工程、混凝土及钢筋混凝土工程、木结构工程等;对每一类房屋结构，选择1座或多座典型房屋，按照新建房屋的要求进行设计;根据本标准“工程建设费用”的规定、安置地的建筑工程造价依据和办法编制典型房屋设计概算，推算房屋单位面积造价(元/m2)，并且单价中应包括其他费用部分;安置地有特殊要求的，如抗震要求等，应在设计时统筹考虑;最后，测算结果提交相关方讨论协商，并提交国家审批，实施过程中可视物价变化情况适时进行调整，且“只调增不调减”。在实际操作过程中，考虑到水电开发地区多处于高山峡谷区，移民生活水平普遍不高，居住条件较差，为保证移民居住水平达到或超过原有生活水平，保证搬迁后的建房需要，在选取房屋典型时，选择库区同种结构中建设较为完善、水平中等或偏高的房屋作为测算典型来测算房屋单价。就目前情况来看，测算的房屋单价基本满足移民自行建造房屋的需要。
2移民房屋建设面临的新形势和新要求
目前，随着社会、经济、文化等的发展，相对于原来侧重现状房屋补偿的测算方法，建设时通常要结合一些新的形势和要求进行考虑，主要体现在以下几个方面:
2.1政策的变化
移民搬迁安置分为集中安置和分散安置，对于集中安置的部分，需对集中居民点进行规划，2014年四川省结合实际制定出台了《四川省“幸福美丽新村”规划编制办法和技术导则》，对新建各种规模的农村居民聚居点建设规划提出了具体的指导要求，明确内容上应包括环境及建筑风貌规划、道路交通规划、市政工程规划、村民住宅选型、综合防灾规划、投资估算等，技术导则在建设用地标准、住宅建筑、公共服务设施、生产设施、景观环境、历史文化遗产与乡土特色等方面给出了具体的规划要求。在补偿移民现状房屋时，除了对房屋结构本身进行补偿外，同时单列装饰装修补助，将窗、门、天花板、地板等具有特色建筑的部分作为装修单独进行补助，而在上述导则中，明确农村居民聚居点内容上应包括环境及建筑风貌规划，所以进入农村集中居民点的移民面临不论补偿的房屋是否包含以上内容，均需考虑新政策的要求进行建房。
2.2移民意愿的变化
目前，四川省水电项目开发大部分分布于高山峡谷区。随着社会经济的发展，以及移民生活水平、文化水平的提高，移民建房的意愿不仅限于现状房屋的恢复建设，通常还会考虑在原有房屋的基础上提高其安全性、功能性以及居住性等方面的水平。
2.3政府要求的变化
随着时代的进步，库区的发展，地方政府在移民工作中，为了为移民争取最大的利益，并考虑地区规划的长远发展，在建房过程中，结合地方经济发展规划，提出对应的一些移民房屋建设范围外的要求，导致房屋建设标准偏高，各方在房屋补偿单价上的矛盾日趋凸显。
3移民房屋补偿单价测算分析及建议
现行房屋补偿单价的测算方法结合了移民房屋现状，包括移民房屋的规模、结构和标准，补偿相对公平，标准易于把握，在工程实践中基本可行，满足移民建房需求，利于移民的妥善安置。但是在目前政策、移民意愿及地方政府要求等变化的新形势和新要求下，房屋补偿单价是移民、地方政府等各方关注的重点，也是利益博弈的焦点，各方对移民房屋补偿单价的争论在一定程度上影响了移民投资以及工作的和谐、稳定推进。这就要求房屋单价测算工作，更加规范、合理。移民房屋补偿单价的测算包括4个步骤:①选取移民房屋典型，现场勾勒草图;②整理现场调查成果，完成还原设计图;③计算工程量;④计算房屋单位平米面积的造价。而目前，针对水电工程移民房屋补偿单价尚无规范的具体操作步骤，各项目操作方式及工作深度各不相同，造成移民房屋补偿单价征求意见时存在分歧，协调变得复杂，且对后续房屋补偿单价调整工作增加了难度。针对目前房屋补偿单价测算现状，结合其面临的新形势和新要求，需对房屋补偿单价的测算方法进一步细化、合理化和规范化，建议从以下几个方面进行:(1)明确以移民房屋现状为基础，并结合房屋安全性、功能性和居住性作为测算原则。现行房屋补偿单价的测算均为重置价格。即，基于房屋现状测算其新建的费用作为补偿费用，侧重对房屋现状本身的赔偿。但在目前面临的新形势和新要求下，仅考虑对房屋现状本身的补偿是不够的，建议考虑移民建房时的实际情况，以及移民所处环境条件，房屋补偿单价测算应在房屋现状的基础上，以结构的安全、功能的完善、居住(生活)的方便为原则进行房屋典型设计，按照典型设计的成果测算房屋补偿单价。(2)规范外业工作，提前策划，理清思路，明确任务。现行房屋补偿单价在测算过程中，在整理内业时有时计算工程量会出现问题，如某一尺寸未量，或者是项目归类混淆，导致工程量无法计算。由于工程所在地区条件较差，为保证工作质量、避免重复工作，建议在进行房屋补偿单价测算前应根据房屋补偿单价的测算步骤，进行详尽的策划，明确外业任务，做到有的放矢。策划内容建议包括:①明确房屋补偿单价测算所需资料。房屋补偿单价测算收集的材料应包括项目所在地最新建设工程工程量清单计价定额及相关配套文件、建设工程工程量清单计价规范、人工费文件、当地市、县造价信息材料(需与测算的价格水平相同)、运输市场的运输单价或者当地的运输单价规定文件、房屋建设主材市场价格等。②根据实物指标调查成果，科学确定典型房屋结构及其个数。通过实物指标调查成果，分析房屋结构(包括框架、砖混、石木、土木、木结构等)及其比重，最好是每种房屋结构至少选取1座典型，比重较大的房屋结构可选取多座典型进行测算。③提前掌握工程量的计算方法以及计价定额，明确各结构房屋典型包含的项目以及工程量计算时计价定额规定的计算单位。房屋由建筑与装饰工程、安装工程两大部分构成，建筑与装饰工程包括土石方工程、砌筑工程、混凝土和钢筋混凝土工程、木结构工程、楼地面工程、门窗工程等，安装工程包括给排水工程、照明工程等，根据各房屋结构类型的不同包括的项目也就不同。以砖混结构房屋为例，其包含项目及工程量计算时计价定额规定的计算单位如表1所示。根据现状房屋实际情况及还原设计确定典型房屋包含的项目。(3)结合房屋户型、功能、安全、外观等，选择库区具有广布性和代表性的房屋作为测算典型。现行房屋补偿单价测算中，选择房屋典型时，要求选择库区具有广布性和代表性的房屋作为测算典型，但其具体要求并不明确、未细化。建议房屋补偿单价测算应以典型房屋现状为基础，选择功能较为完善、结构较为稳定、居住生活方便、外观具有当地普遍特色，具有广布性和代表性的房屋作为测算典型。其中，房屋功能分区设置应合理(应包含卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间);尽量选择结构上安全的，如基础的形式、尺寸及埋深应较为合理，梁、板、柱形式及尺寸，钢筋含量基本满足当地抗震烈度等级要求的;具备一般居住条件的，例如水、电、路均通，地面、墙面、天棚做过处理，外观上具备当地普遍特色(门窗洞口、栏杆和屋檐等)的建筑。这就避免了在实施过程中调整房屋单价时，产生关于房屋安全性、功能性、居住性要求的质疑，从而在调整时仅调整由于价格水平变化带来的人工、材料及政策性的变化，以使投资可控。(4)及时整理调查成果，修正原房屋不符合强制规定的或建设不规范的地方，完成还原设计图。移民房屋一般并不是按照专门的设计图纸建造的，通常是移民根据当地环境条件、民俗特色及其生活习惯，从方便生产生活的角度随个人心意选择房型进行修建的。其在基础、梁、柱、板等的形式及尺寸上均不规范。现行的房屋补偿单价测算按照其现状进行还原，测算单价。考虑到移民建房的新形势和新要求，在测算房屋补偿单价时，应将基础、梁、柱、板等重要结构部分，按地区抗震烈度等级设计，保证移民建房安全;移民建房过程中，起同等作用的柱、梁、板等，由于其一般为就地取材，且不是统一加工的，故各尺寸各不相同，有相差微小的，也有相差甚远的，在保证安全的前提下，可取其平均值作为其尺寸基准，避免完全按照原状测算，不能满足实际建房的要求。(5)规范编制概算，按照权威部门发布的信息并结合地区实际情况确定人工费及材料费。农村房屋建设一般由亲戚邻里帮助修建，建造时人员流动性大，时间随意，并且一般不支付人工费;建筑材料，如砂、石、木材等均就地取材，花费较少。对应的人工消耗及材料消耗不易准确量化。现行规范并未细化如何采用该数据，目前的项目对于人工费均统一采用造价部门公布的人工费，具有一定的权威性，也得到各方认可。但是，材料价格有多种方式:一是，采用造价信息价格加运至工地运费;二是，采用造价信息价格、市场价格进行综合考虑;三是，部分地材，如砂、石等，采用自采价格，其余采用造价信息价格，并考虑一定的价格变化趋势，综合得出材料的单价。由于缺乏统一性，这往往也成为各方争论的焦点。在现实环境中，造价信息价格基本能反映其涵盖地区价格情况，较偏远的地区在此基础上计算其运费，二者之和作为其材料价格较为合理;但由于地方建设的集中性、突发性等原因，导致部分材料价格与造价信息价格存在偏差。由于影响房屋造价程度较大的基本为其结构对应的主材，建议主要材料价格的采用按照权威部门发布的造价信息并结合地区实际情况进行确定，而其他对房屋单价影响较小的材料采用权威部门发布的造价信息。主要材料价格的计算公式为标准材料价格=造价信息价格+运至施工地的运费(1)运至施工地的运费=运距×运输单价(2)计算出标准材料价格后，对比实际建材市场材料价格，合理确定。原则上，采用标准材料价格。
4结论
(1)根据工程实践，结合目前房屋建设的新形势和新要求，提出房屋补偿单价的测算原则。即，以移民房屋现状为基础，并结合房屋安全性、功能性和居住性进行测算。(2)在进行选取房屋典型调查工作前，应提前策划，厘清思路，明确任务，包括房屋补偿单价测算所需资料、确定典型房屋结构及其个数的方法、各结构房屋典型包含的项目以及工程量计算时计价定额规定的计算单位;结合房屋户型、功能、安全、外观等，选择库区具有广布性和代表性的房屋作为测算典型;及时整理调查成果，完成还原设计图时，应对原房屋不符合强制规定的或是建设不规范的地方进行修正;规范编制概算，人工费及材料费按照权威部门发布的信息并结合地区实际情况进行确定。(3)需要进一步优化的方面。通过以上分析及建议，可规范房屋补偿单价测算的具体操作步骤，统一各项目操作方式及工作深度，提出适应新形势和新要求下的房屋单价测算方法。在移民房屋单价测算后，需征求各方意见;改进测算方法后，在一定程度上可提高房屋单价测算的规范性及合理性，减少争议。实际操作中，房屋补偿单价的标准一直是个长期的博弈过程，需进一步研究解决方法。
