地铁的建设对周边房地产价格的影响

关键词:地铁建设;房价;影响

 

      地铁是地下铁道的简称。它是一种独立的有轨交通系统，不受地面道路情况的影响，能够按照设计的能力正常运行，从而快速、安全、舒适地运送乘客。地铁效率高，无污染，能够实现大运量的要求，具有良好的社会效益。世界上最早的地铁于1863年在英国伦敦建成，其干线长度为6公里，由于当时电动机车尚未问世，机车牵引仍用蒸汽机车。尽管隧道里烟雾弥漫，但人们仍争着去坐，当年就运载乘客950多万次。随着城市化的快速发展，地铁已成为现代中心城市发展的重要基础。现在世界上有地铁的城市已有100多个，地铁线路长度达5200公里。我国的一些大城市都在积极建设轨道交通，哈尔滨面临老工业基地振兴、建设哈大齐工业走廊、全面调整和提升城市功能等重要历史机遇，抓好地铁建设对构建立体化综合交通格局、改善交通堵塞、能源过耗、生态污染等问题，具有重要意义。哈尔滨自1998年开始筹建轨道交通，2005年7月，建设规划得到国务院批复。2005年12月5日，哈尔滨地铁一号线一期试点工程在学府路哈电表厂对面三角地启动，标志着历经6年申报之路的哈尔滨地铁项目终于进入实施阶段，哈尔滨也将成为我国内地第七个“地铁城市”。

      哈尔滨市轨道交通按照近期与远期结合、地下与地上结合、市区与郊区结合、交通与人防结合的原则，规划为一环四线，共计5条线路，总里程143公里，设115座车站，估算投资384亿元，总建设工期20年。一期工程东起哈尔滨东站，终点设在哈尔滨医大二院，总长14.4公里。建成后的地铁一号线，将是哈尔滨东西走向最大的交通走廊。

      作为城市中最为便利的交通工具，地铁的建设必将对城市化进程起到重要的作用。从北京、上海等其他开通地铁交通的城市来看，地铁所到之处均带动了当地的经济发展，其中地铁的建设对房地产价值究竟如何影响?试作分析如下:

      1地铁的建设将缓解房地产供需矛盾

      从目前来看，房地产价格基本上还是以地段区分。距离市中心越远的房地产，价格相对会低一些。近年来，土地供应一直在向郊区发展，可以预测的是，土地的有效供应量将因为地铁的开通进一步增大，购房者因距离主城区远而产生的对郊区房产的抵触，也将因地铁的开通而缓和，购房者心目中传统的郊区楼盘，特别是地铁沿线的，将变成“准市区”楼盘。对购房者来说，多坐一站路或少坐一站路，在时间上是差不多的，这样一来，地铁沿线的远郊楼盘在位置上的劣势就不明显了。也就是说，房地产的供需矛盾有望因地铁得到缓解。所以，从理论上说，离市中心越远的地铁沿线楼盘，价格上涨空间会更大一点。如规划中的哈西新区已依托一号线进行了“五位一体”的规划，将成为我市规划的4个城市副中心之一。

      2地铁的建设对房地产价格的影响因房地产类型不同而不同

      不同类型房地产要求不同的区域位置，其选址具有不同要求，商业用地的区位选择重点考虑人流量、商业集聚度的影响，因此商业用地一般处于中心区域的轨道交通站点区域，或在城市外围区车站的步行合理区内，因为这些区域人流量大、经济聚集程度高，商业企业因此才能获得超过最低门槛的高收益从而得以生存。地铁站出口处的办公楼出租率高，空置率低，住宅用地的区域选择重点考虑出行便捷度，居住环境，购物环境，而由于地铁的建设缓解了交通，购建的区域交通网络，同时地铁站的设置带动了区域商圈的形成，因此地铁的建设将形成延线的商、住用房的带状分布，但对多数工业企业来说，相对劳动力、资本和其它投入成本，运输成本是微小的，并且工业企业一般依靠铁路、公路来进行原材料和产品的运输，特别是公路运输方式能实现方便的门到门的运输。所以，相对住宅、商业用途房地产，地铁对工业用途房地产价值的影响较小，特别是重工业会降低临近的住宅、商办用途房地产的价值，所以在住宅和商办楼聚集的区域，地铁的建设对工业用地的排斥最明显，配合着一号线的规划出台，原延线老工业企业现已逐渐迁出城区，重新进行了房地产的再开发。

      3地铁的建设对房地产价格的影响随空间变化而不同

      一号线路通过主要是哈市旧城区，它的建设能调整旧城区的土地利用结构，促进旧城更新，改善旧城区环境，必将带动起沿线房地产热销及价格上涨。由于这个带状区域内可达性较高，所以房地产的价值高于周边距离轨道交通较远的同类房地产的价值，就局部站点来说，在以地铁站为半径，也就是一号线规划中设置的哈尔滨南站站、农科院站、医大二院站、黑龙江大学站、理工大学站、电表厂站、清滨公园站、西大桥站、教化广场站、铁路局站、博物馆站、龙江街站、烟厂站、工程大学站、太平桥站、交通学院站、南直路站、哈尔滨东站站共计18个地铁站的圆周区域内，随着半径的的增大，地铁的建设对房地产的增值效应减弱。有研究表明，这个范围一般为距车站1/4一1左英里0英里二1609米)的合理步行区内，超过这个范围，地铁的建设对房地产价值的影响很小。如泰山电子城个别门市原本由于户型过大始终处于滞销状态，一号线地铁规划出台后，在附近要设置工程大学站点，该处门市即被抢购一空。而有些住宅小区在销售中虽想借地铁的修建来进行热炒，但由于距离地铁站点步行距离较远，因此并未得到买房者的认可。

      4地铁的建设对房地产价格的影响随区位条件不同而不同

      地铁建设对房地产的影响还受土地开发程度、区域条件、交通网络的发达程度等的影响。一般在土地未开发的地方，地铁建设的影响最大，也就是说，区域现有可达性水平和区域配套程度越低，地铁的建设对房地产价值的影响也就越大。如一号线地铁的规划出台以后，延线九三五、哈尔滨南站附近的房产价格已有攀升，而处在城市中心区如红博、秋林商圈由于区域条件优越，交通设施完善，影响房地产价值的因素很多，因此地铁的建设对此区域房地产价格的影响也不明显。

      5地铁的建设对房地产价格的影响随时间而变化

      随着时间的推移，“地铁效应”对房地产价值的影响会减弱。因为随着哈市交通设施在城市众多区域的陆续投入，可达性将在城市交通网络中普及，各住宅区生活配套设施都已相当完备，居民不必出远门就能满足生活所需。即便没有轨道交通，依靠公交、私车、出租车也足以解决日常出行问题，造成地铁可达性的相对价值降低，而地铁对房地产价值的影响又是通过可达性来改变的，因此地铁对房地产价值的影响程度将弱化。另一方面，地铁建设对房地产坐的影响具有超前性和当期性，延规划线的地段往往是车未通楼先热卖起来，房价的上升是在该线路开通前即已经出现，地铁建成后房地产的升值主要依赖于区域房地产的整体提升。

      总之，地铁就好比房地产走势的晴雨表，最明显的就是地铁线路走到那里，房地产开发就会热起来，地铁对所在城市房地产价格的刺激是明显的。