最重要的事是要懂得，土地利用规划的实施不应被看成是与土地利用的功能相分离的活动。在开始只想制订土地利用规划，以后才考虑如何能实现规划，这种做法是错误的。正如上面提到选择标准时所指出的，在选择最佳土地利用规划方案方面，应该采用的压倒一切的标准是实现规划的能力。因此，在制订规划时，最重要的是要考虑到各种有利于或可能有利于使规划成为现实的方法。
另一要点是，没有一个土地利用规划是一步实现的。只有通过决策者们一天一天和一年一年的努力才实现规划。所以，土地利用规划应该是逐步实现的。决策者们要善于切实地处理各种经常性的事情，如延长下水管线，开辟或封闭某条街道，批准供出售而细分的小块土地，或审批再区划的申请。广义地说，有四种实现规划的手段(或方法)：
1.公共设施的准备。这方面主要是通过公共工程改善计划，以及通过保护或预先获得公共用地和通行权(Rights－of－way)；
2.各种建设法规。区划条例、土地细分规则和其它建设法规可以保证私人的开发遵守一定的规范，并被安排在和土地利用规划相一致的地区；
3.劝导、领导能力和协作。尽管这些手段比公共工程改进计划和建设法规等手段更显得非正规些，但这些手段对于私人开发商以及各种公共机构和部门在决策形成过程中，能十分有效地查明计划、日期、图纸和资料，以及研究社区的发展和建设；
4.土地利用规划。由于使规划能保持现实性和跟上时代，规划就不断引导公共机构和私人的决策，所以土地利用规划本身确实能成为实现自己的政策和建议的工具。当然，一方面要定期地检查、修订和重新通过规划；另一方面，要在规划和执行规划的实施手段之间建立持续的联系。
对于上述第一和第二种方法，将在下面加以详细叙述。
1.制订公共工程改善计划
公共工程改善计划习惯于把土地利用规划的长期或一般的建设，和在公共设施建设中涉及的短期的、特别的决定联系起来。通过地方政府和公共机构的协作，才能安排排水和供水系统、道路、学校及其他公共设施的类型、容量、时间的选择和位置，在某种程度上，这种安排会符合土地利用规划所提出的土地发展模式的要求。
制订公共工程改善计划，是在各个不同部门和机构中进行协调和确定优先次序的一种正规的方法。它的任务是：每年要编制一个打算改善公共工程的五年计划表，这个表要说明将改善哪些公共工程(如道路和下水道)，这些公共工程的建设地点、设计的容量、建设的时间以及如何筹措资金。
2.各种建设法规
(1)区划条例与实施土地规划有关的最一般的法规类型是区划条例(Zoning ordinance)。传统的区划条例包括一张图(或一组图)和文本。这张图把社区分成许多区域，文本则列出每个区域内允许的土地使用类型，并提出管理这些允许发展的土地使用方式的规则。具有代表性的管理规则如下：最小的地块尺寸；可允许的地块尺寸、形状和建筑物的高度；最大的发展密度(如每英亩土地允许的住宅单元的数量，或办公用地的平方英尺数)；最小的建筑后退和院落要求。文本通常也控制发展的其他万面，如各种标志物、不靠街面的停车；有时文本还控制环境美化和建筑外貌。
图则和文本都要经常修订。最常见的修订方式是再区划(Rezoning)。当房地产拥有者对他们的土地使用分类表示不满意，或申请别的土地使用分类时，就可以进行再区划。另外，要考核所提出的各种申诉程序：①所提出的管理方面的错误；②在区划条例中提供的特别的例外情况(即通常所说的特许用途或指定的用途)；③为消除独特的或不适当的麻烦所带来的变化。
区划条例中的土地使用分区的数量和类型，在各城市之间也是极不相同的。但目前很多传统的区划条例实际上包括下列土地使用分区类型：
农业用地；
独户家庭居住用地；
两户家庭居住用地：
多户家庭居住用地；
办公一公共机构用地；
本地的商业用地；
综合性商业用地；
制造业用地。
(2)土地细分规则和其他建设法规土地细分规则是一种管理地块划分的方法(土地可以分成建筑地块、街道或其他地块)，也是管理必须安排的道路、公用事业和其他各种公共工程改善措施的方法。所提出细分的最初和最终的地块，都要接受地方政府的审核、协调和批准。
能有助于实施土地利用规划的其他条例，包括建筑规章、住房规章、管理侵犯土地权的行为、土地的分等定级、排水系统、树木的保护，以及其他环境问题的条例。有时区划条例、土地细分规则和其他有关的法规，结合成一个单独的统一的建设法规，以代替各自的管理。
(3)建设法规的演变
近年来，城市土地问题已变得更加复杂和有争议，以相同的标准进行匀质的用地区划的老概念已发生很多变化。下面列举的部分情况说明问题的多样性和复杂性：可转让的发展权；有条件的用地区划；有规划的单元发展；刺激(奖励)性区划；增值税贷款；限制性契约的市政管理；环境影响条例；违法的地产转让；历史保护地区区划；容积率；基地计划审核；建筑审核；景观要求；混合利用开发土地；延期偿还权；浮动区；偿债区；超负荷区；商业区；影响费；听取意见的审查人；地界零线(Zero lot line)；地区和州的审核；成组发展；补偿法规；有控制的发展条例；上空使用权区划；义务提供场地或场地费；强制性保险和保单；包含一切开支在内的区划；治外法权的区划。
这些改革在普遍性、实用性和公认的合法性方面有很大的改变。在传统的建设法规方面许多公认的改变之一，是有规划的单元发展(Planned Unit Development)。开发商通过有规划的单元发展条例被允许改变土地用途、发展密度和地块尺寸，只要开发商在某种综合参数内坚持和服从基地计划。
早期的区划实践就是通常所说的累积的或步步升级的区划。允许的土地用途和密度，从一个区到每个连续的区自动地积累。由此，在区划的早期，R一1区只允许用于独户住宅；在R一2区，应允许R—1区中所允许的所有用途，加上只允许建两户住宅，等等；沿着地界线通过商业区和工业区，累积在M－2区。例如这是一个允许所有用途的区，从独户住宅用地到不受限制的工业用地。
累积式的区划的改变之一是，只能在主要用途类型范围内允许土地用途累积(如居住区)，但不能从一个主要用途类型转到另一类型(如由居住区转到商业区)，即：在多户住宅区可允许建独户住宅，但在商业区或工业区则不允许建住宅。
关于土地利用的其他改革设想，认为区划的同类分区也许不总是好主意，而混合使用土地的发展形式把工作、商业、娱乐、购物、特别是居住的机会结合在一个中心，能提供很多好处。在美国的许多城市，混合使用的发展形式是一种发展的趋势，它是受欢迎的，它使人消除了严格的单一用途划区的烦恼。这种发展形式使各种活动相互很接近，利用使这些活动能结合在一个区内，以减少和排除一些出行(如从家到工作地点，从家到娱乐场所的出行)，从而减轻交通拥挤状况。
通过土地利用规划的实施，区划有三项重要的限制：①限制私有财产权。在司法方面的严格检查的条件下，可以知道对私有财产权的限制在法律上既是必要的，也是合理的。②对于不合需要的活动来说，区划是个限制因素。区划能禁止、鼓励或引导发展，但不能参与和自动地产生计划。③由选出的官员所作出的许多最有效的区划决定，事实上都是有法律效力的，从而象公众的意见和政治的敏感性这一类非技术因素，都同技术上的考虑和上地利用规划政策一并被考虑到。
3.发展管理
从历史上看，在上地利用规划的实施方面，没有相互充分考虑已经使用的建设法规(如区划)和公共投资(如公共工程改善计划)等手段。作为实施土地利用规划的手段的公共工程改善计划多半已被完全忽视，而过分地依赖于区划。
然而，有一种成长中的变卖业(变卖不动产获得现金，或用现金购置不动产)，是实施地方政府土地利用规划的一个十分重要的途径，即适当地考虑法规管理，而主要考虑公共设施的位置及其建设进度的安排，因为这些考虑比法规管理更能有效地引导社区的发展。通过有意识地确定这类公共工程投资项目的位置和建设进度，不仅满足了眼前的需要，而且对未来的发展和改造也是一个刺激因素，社区在其发展模式方面能发挥很大影响。
发展管理这件事将有助于为居住、商业、工业和娱乐等活动提供合适的地区，它还将决定如何有效地提供公共服务设施，以及提供这些设施是多么费钱。当道路、学校、下水道和供水管道的建设在互不协调的指导下进行时，当这些设施被安排在错误的时间和错误的地区时，或者当这些设施没有被作为一个综合的整体来设置时，其结果是一种散乱的发展模式，它将是代价高、不卫生和令人不愉快的。
考虑到在有规划的地区通过鼓励发展，和通过对发展所必需的土地进行仔细的选择和全面整顿，使社区杂乱无章的发展状况能限制在最小程度。由于这个理由，规划机构把大部分时间用在区划和其他法规管理上，而没有把足够的时间用在通过公共工程投资政策去引导私人开发，这就失去了实施社区土地利用规划的机会。
关于在一个地区扩大公共服务设施，或对另一个地区抑制公共服务设施的任何决定，都可能影响人们的经济利益，他们必然要强烈地关注这些决定。既然有选择地使用公共工程投资会影响社区的发展模式，因此它的使用应以实际的分析和规定的公共工程政策为依据，而不应以个人的偏爱和兴趣为依据。
4.实施规划的新方法
出现这种发展管理现象的结果之一，产生了各种实施规划的手段，即把法规管理和公共工程投资这两种概念结合起来。这些手段的最初例子是：①附有条件的区划；②影响费。
(1)附有条件的区划，是在地方政府把条件附加于批准再区划的申请时发生的。过去，这些条件大都包括在对建设场地设计的各种限制和要求内。而现在这些条件也包括各种要求，即开发商要为建设场地外的公共工程建设负担费用(例如学校、道路、下水道、消防站等)，作为获得再区划申请的条件。
(2)影响费，是在社区发展费用超过其支付追加的公共设施投资能力时，作为处理财政差额的另一种方法。影响费包括：按规章规定的管理费，它由地方政府分配给那些新增加的建设单位，要他们分担由于发展而增加公共工程费用的公平的一份。因此，影响费是归属于土地细分规章中公认的惯例的延伸，它要求新的建设单位负担建设场地内各项费用的全额(如道路、下水道和儿童游戏场等)，还要他们支付建设场地外某一更大地区费用的按比例分配的份额。这些方法的基本原理之一是，新的建设单位是继承现有的基本设备或基础设施，而其中大部分费用是由新建设单位到达之前的现有居民所支付的，但对于因新来者所发生追加的投资需求，而向现有居民索取费用则是不公平的。
要看到这些方法的重要意义不仅仅是作为筹措公共设施建设资金的方法，而且是作为实施土地利用规划的方法。其根本的想法是，新的建设任务必须与一定数量的基础设施配套，而且这也是土地利用规划的基本目标。
(3)强制性的规划、实施和一般要求越来越多的州正在采取立法手段，要求地方政府必须做到：①准备并确定一项包括土地利用规划的综合规划；②必须肯定任何实施规划的措施，不管是法规管理性质的，还是公共投资性质的，都要和确定的规划相一致。最近，正在加强的这些法律，不仅要求任何实施规划的措施必须与规划一致，而且要求规划必须得到实施。
