摘 要:在做什么事时我们都把安全放在第一位，所以智能小区的安全是最重要的。本文对智能小区与普通小区在安全方面的不同做了介绍，还有三网融合在智能小区中的应用。当然智能小区建成后在使用时会存在各种问题，本文介绍了智能化小区管理存在的问题如前期考虑不足，给后期运营维护及服务管理造成不便。还有物业管理人员的知识技术水平低下等。本文还介绍了对智能小区的一些简单的优化对策

关键词：智能小区；物业管理系统；信息；安全

1 智能化小区及其管理

所谓智能化小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务，集系统、结构、服务、管理为一体，为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。[3]

智能化小区的管理是指在管理工作过程中，以现代先进科学技术为手段，对物业管理活动进行科学的组织和对有效的管理，运用智能化管理方式，实现管理工作过程的自动化、智能化。[2]其中，管理系统是关系整个住宅小区能否真正向着智能化方向发展的关键组成部分。高新技术和全新的服务理念在保证智能小区正常运转的过程中有不可替代的作用，将小区智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上。为业主创造一种从物质到精神的理想居住氛围，进而提高人们的精神文明素质并展现当代城市风貌。依据国家相关制度和要求，目前我国居住小区智能化系统主要是通过安全防范子系统、管理与监控子系统、通信网络子系统三大部分来实现其功能的。[11]其总体功能结构。

居住小区智能化系统

安全防范子系统

住宅报警装置

周界防越报警装置

闭路电视监控装置

访客对讲装置

电子巡查装置

 

管理与监控子系统

自动抄表装置

车辆出入与停车管理

紧急广播与背景音乐

物业管理计算机系统

设备监控装置

通信网络子系统

电话网

有线电视网

宽带接入网

控制网

家庭网

2、住宅小区智能化

通过综合配置住宅区内的各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型智能化住宅小区。[10]通常智能化大厦是“三A ”系统，普遍认为智能化住宅小区也为“三A"系统，它们分别是：

1）安全自动化（SAS）包括室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出人口控制系统、防盗对讲系统、煤气泄漏报警系统、室外闭路电视摄像监控系统、室外的巡更签到系统。

2）通讯自动化（CAS）包括数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线系统。

3）管理自动化（MAS）包括水、电、煤气的远程抄表系统、停车场管理系统、供水、供电设备管理系统、公共信息显示系统。[7]

3安全自动化系统

3.1室内部分 

住户室内红外线探头、紧急救助、煤气泄漏、门磁系统、所有信息连接到住户室内防盗智能控制主机。该主机负责数据采集、数据分析把分析结果传送到控制中心、由控制中心电脑作处理。显示及打印情况、通知值班人员及110报警中心；[9]其各部分组成功能如下：

1) 红外线防盗探测器在住户室内每个入口及窗口安装红外线探测器，当有人非法进入时，红外线探测器触发报警，将信号传送至室内防盗主机，发出声光信号，主机并将此信号送至小区控制中心，控制中心电子地图，即显示出哪一栋。哪一户、哪间房发生何种类型报警，值班人员即可调度就近保安人员现场查询及处理。
　　2) 煤气泄漏报警及自动关闭门系统在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器，一旦有煤气泄漏，即触发报警；一方面其自动切断煤气供应，另一方面如前述途径通知中心控制室由控制室值班员作处理。
　　3) 消防报警系统。在客厅安装烟感或温感，当住户发生火灾时，触发报警，并将信号传送到报警中心。

4) 紧急救助系统。当家中有紧急事情发生如生重病、有盗贼闯入，需要求助时，按紧急按钮，家庭主机即将信号传至控制中心，值班人员接报后即派人赶赴现场处理。

5) 门磁系统。在门框上边中央位置安装一对门磁，当有人非法打开大门时，即报警，主机即将信号传至控制中心。

3.2室外部分

室外部分分下面几个系统：

1) 小区摄像监控系统。在住宅小区出入口，主要路口及围墙边绿化带、地面，地下停车场设有监控摄像机，在控制中心值班人员24小时监视摄像机画面，并可24小时录像存储，提供犯罪证据。[8]

2) 周界红外线对射报警系统。在围墙段设周界红外线对射报警系统。当有人非法越栏时，即报警，并触发周界摄像机跟踪摄相及录相。

3) 保安巡更签到系统。小区相应位置设立巡更签到器，规定保安人员巡更路线及巡更时间，保安人员配带签到器巡逻，控制中心的电子地图上就会显示出所有保安人员（配签到器的）所在位置。当保安人员在规定时间内没有到指定地点巡逻，控制中心即发出声光报警信号，中心即可查询其位置，并用保安对讲机联络。

4、智能小区的三网融合

三网融合是是指电信网、广播电视网和计算机通信网的这三大网络相互渗透、互相兼容、并逐步整合成为全世界统一的信息通信网络。[1]

光纤通信技术的发展，为综合传送；各种业务信息提供了必要的带宽和传输高质量，成为三网业务的理想平台。软件技术的发展使得三大网络及其终端都通过软件变更，最终支持各种用户所需的特性、功能和业务。

“三网融合”的目：的是为了实现网络资源的共享，避免低水平的重复建设，形成适应性广、容易维护、费用低的高速带宽的多媒体基础平台。这对智能建筑的发展向前推进了一步 。在智能建筑中应用不仅在建筑中提高了空间的利用率，还提高了信息传送量和速率。且在这方面有很大的发展空间。

5、智能化小区管理存在的问题

智能化小区的物业管理必须要符合国情，在智能化大潮中，建筑智能化成了首要的目标，人们似乎陷入了工业技术文明的误区，为智能而智能，忘记了建筑的本身是“以人为本”。房地产开发商在项目建设完成后，是向物业管理公司转交，并不考虑后期维护工作，所以前期考虑不足，给后期运营维护及服务管理造成不便。目前我国物业管理人员技术能力不强，运行智能化系统有一定的困难。[6]因此，建设有中国特色的智能化住宅小区，一方面可以降低建设成本，另一方面也便于物业管理公司管理小区，住户也可以实实在在的得到物有所值的服务。另外，智能化住宅小区暂时对大多数人来讲还是一个新事物，但是，随着时代的发展，它将在人们生活中尤其是在选择住宅时是一个无法回避的话题。我国智能小区物业管理目前存在诸多问题。我国智能小区物业管理能否持续健康的发展，能否在国际市场克争中争得一席之地，关键在于这些问题能否被妥善地解决。而解决这些问题的关键，在于透彻地分析这些问题找出对我国智能小区物业管理的效果起到关键作用的问题，并以此为突破口有序地解决。目前，在智能建筑建设、运行过程中出现了片面追求技术指标，忽视系统与设施的管理，管理水平低下、管理方法失当而导致建筑物智能化系统功能下降、部分失灵，甚至整体瘫痪的严重问题。[5]因此，坚持智能系统整体适应性的原则，加强智能建筑物业管理，注重实际运行效果，提高投资效益已经引起人们广泛地关注。

5.1 技术和人才问题

物业管理向来属于第三产业中吸收过剩劳动力的行业，除极少数专业人员外，大部分工种均需要一般学历的人员担任。而商业智能化楼宇需要的管理人员既要懂电脑会英语又要懂管理，培训的目的主要是如何使用设备，而不是简单的经验传授。普通的保安、车库管理员也要在电脑前工作，所以“白领化”、“知识化”的趋势日趋明显。智能商业建筑给物业管理所带来的是工作效率的革命。所以说，我国对从事智能建筑物业管理方面的人才培养工作已迫在眉睫，物业管理人员队伍的业务水平有待进一步提高和加强。

5.2 政策与法规问题

智能化小区的发展除了要有发达的计算机网络外，还需要完善的法律体系、税收体系及便利的银行支付体系与之相配套。目前，我国尚无针对网络规范和网络犯罪的法律；我国的税收和征税体系不完善。由于这些社会软件不配套，智能化小区的普及还需要一段时间的磨合。

5.3 市场运作规范的问题

智能化小区建设过程中将涉及到小区布线的产权归属、利益分配等问题，并且会导致市场的不规范运作，甚至出现无序竞争的混乱局面。因此，为小区智能化建设制定一套“游戏规则”是当前刻不容缓的任务，其所制定的政策法规包括小区智能化配置的标准、小区智能化建设和运行的资产筹集与使用方法、小区布线的产权归属问题、信息服务业收费标准，以及各职能部门对小区智能化建设的支持政策等。

6优化我国智能化小区的对策

住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景。智能小区中智能技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的，最终是通过物业管理实现的。因而，物业管理的优劣直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理至关重要。智能化系统不可避免地会产生故障和问题，如何结合智能化系统的技术特点和运行要求，事先预计可能发生的各种内部、外界的问题，把故障消除在萌芽状态，减少运行中断，是智能建筑物业管理优化的主要目标。

针对智能化系统精细化、持续性运行要求，优化智能化系统物业管理的思路是化被动为主动、变无序为有序。对智能化系统本身而言，在正常运行中最容易出现的智能建筑问题是末端传感器和执行机构的老化。物业管理的主动性集中体现在如何把这些因老化产生的故障从事后维护转变为事先保养。在一切可能出现或还未出现故障的时候或地方及时给予维护和排除，这就需要有一个完善的维护计划和维护对策。[2]

7 结束语

智能化建筑是一个不断发展完善的高新技术结晶，而智能化建筑的物业管理也应随智能化的发展建立起一套较为完整的管理体系，只有通过智能化小区的管理，才能真正实现物业管理的价值，提升小区物业管理的形象，也能为小区居民提供全方位的信息服务，居民才能感受到住宅与住宅小区的智能化，也才能感受到生活的便利、舒适与安全。通过智能化的发展建立起一套较为完整的管理体系，促进整个物业管理市场的良性运作，使我国的物业管理水准向国际化、特色化的方向发展。

   

参考文献

[1] 陆伟良.智能建筑物业管理［M］.北京：电子工业出版社，2004

[2] 彭晓宽.智能化小区物业管理存在的问题及对策探讨［J］.经营管理者，2008（13）

[3] 智能建筑设计标准GB/T50314-2006.北京：中国计划出版社，2006.

[4] 安全防范工程技术规范GB50348-2004.北京：中国标准出版社，2004.

[5] 刘晓君.工程经济学[M].北京：中国建筑工业出版社.2003.8.

[6] 马都.房地产项目成本控制[M].北京：中国建筑工业出版社.2006.

[7] 相万让。计算机网络应用基础。北京：人民邮电出版社，2006

[8] 黄民德，郭福雁.建筑供配电与照明.北京：人民交通出版社，2008.

[9] 张子慧.建筑设备管理系统.北京：人民交通出版社，2009.

[10] 王娜.智能建筑信息设施系统.北京：人民交通出版社，2008.

[11] 王娜 沈国民.智能建筑概论[M].北京：中国建筑工业出版社，2010