在房地产开发过程中, 材料费用构成工程开发成本的主要组成部分。房地产开发公司为了确保房地产工程质量, 节约工程成本, 对工程所需材料、设备等常常采用 “ 甲供材料 ” 的形式。
甲供材料是指房地产开发商在进行施工招投标与施工单位签订施工合同时，建设方或开发方为甲方，施工单位为乙方，合同中规定该工程项目中所使用的主要材料或设备由甲方 ( 开发方 ) 统一购入并提供给乙方进行工程施工，而乙方对于相应甲供材料仅提供劳务的一种建设单位与施工单位之间材料供应、管理和核算的方法。
在房地产开发中，甲乙双方签定以甲供材料形式进行项目开发，房地产开发企业应当如何缴纳税款，如何取得合法的票据及如何代扣代缴税款，本文针对相关涉税问题进行分析：
一、房地产开发企业提供工程材料：
房地产开发商与施工单位签订施工合同，由某建筑施工企业A承包一项目的主体建筑工程，同时甲乙双方的承包合同约定，该工程的主要建筑材料（混凝土、钢材）1000万为甲供材料，其余材料由乙方自行采购，合同承包总价（不含甲供材料）5000万，这种情况下的甲供材料税金如何确认？
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内。另外《成都市地方税务局关于营业税若干具体问题的补充意见的通知》(成地税发[1994]第39号)规定：不论建安企业实行双包或单包，均应按照工程造价(直接费、间接费、计划利润、税金)和价外费用作为计税依据计征建安营业税。(成地税发[1994]第39号)规定的单包，即甲方提供材料，乙方仅提供劳务的施工方法。
因此，该项目的营业税的计税基数为6000万（5000+1000），应缴纳营业税及附加为：6000万元ⅹ3.3%=198万元。至于这6000万营业额的营业税及附加198 万元(6000*3.3%)应由谁承担,则视具体情况确定。按税法的规定，甲供材料包含在施工营业额中，相应的税金也应以施工企业作为纳税义务人进行缴纳，但施工工程造价(产值)是由料工费利润税金组成，如房地产企业在与施工单位的结算中未包括此部份税金，则施工单位缴纳甲供材料相关税款后，施工企业可要求房地产企业承担；在一定条件下，房地产企业也可能承担甲供材料部分相应的营业税及附加。
为此：
1、如果建筑施工项目造价结算中包含了所有材料，则税金全部由施工方承担并交纳。甲方可以凭采购甲供材料取得的增值税普通发票或其他销售货物类的发票直接入成本（或工程物资），甲方应向乙方收取金额为5000万元且用计算机开具的《建筑业统一发票》。。
2、如果建筑施工项目造价中未包含甲供材料1000万元，则甲供材料部分应缴纳的营业税有两种缴纳方法：一是由乙方缴纳，乙方缴纳后再要求甲方承担此部份税金并追加决算金额；二是在乙方未缴纳甲供材料相应营业税及附加的情况下，在税收征收管理实践中，许多税务机关要求实际承担款项方（甲方）缴纳甲供材料的营业税。
二、房地产开发公司提供设备：
房地产开发商与施工单位签订施工合同，由某建筑安装公司为某房地产项目安装中央空调设备，主要空调设备500万由甲方采购供应，安装劳务费为100万。这种方式的甲供材料设备的税金又如何确认？
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内。但不包括建设方提供的设备的价款。《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号规定：其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。《成都市地方税务局关于下发建筑安装工程不计入应税营业额的设备名单》（成地税函[2003]177号）规定：空调机组属于设备的范围。为此，乙方的计税营业额为100万，也就是说，该设备价值不作为营业税的计税基础，相应的，这甲供设备也就不需要交纳营业税金。
在本案例中，甲方取得的发票分为两类：
1、凭采购中央空调设备取得的增值税普通发票或其他销售货物类的发票直接入成本（或工程物资），
2、甲方应向乙方收取总计金额为100万元的建筑业发票。
三、房地产开发企业提供装饰材料的涉税问题：
房地产开发商与施工单位签订施工合同，由某建筑安装公司承包该项目的装饰工程，装饰材料200万元由房地产企业自行采购并提供（即甲供材料），乙方仅向甲方收取劳务费及部分辅助材料80万元。这种情况下的该合同的营业税金如何确认？
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内。同时，《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]第114号）规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。
为此，现行税法将建筑业装饰劳务中甲供材料和设备的价款排除在计算营业税的营业额之外，即该合同项下的营业税的计税依据为80万元，房地产企业提供的装饰材料（甲供材料）200万元，不纳入计算缴纳营业税的基数。
在本案例中，甲方取得的发票分为两类：
1、凭采购装饰材料取得的增值税普通发票或其他销售货物类的发票直接入成本（或工程物资），
2、甲方应向乙方收取总计金额为80万元的建筑业发票。
四、房地产企业在甲供材料条件下如何履行代扣代缴税款义务：
《财政部国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税〔2006〕第177号）规定：建筑企业从事跨地区(包括省、市、县，下同)工程提供建筑业应税劳务的及在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的，税务机关可以建设单位作为代扣代缴义务人。因此房地产企业在项目建设过程中，应对施工单位应缴纳的建筑业营业税予以代扣代缴，代扣代缴的范围也包括甲供材料的金额。
具体方法：
1、扣缴义务发生时间：
建设方为扣缴义务人的，其扣缴义务发生时间为扣缴义务人支付工程款的当天；总承包人为扣缴义务人的，其扣缴义务发生时间为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
2、扣缴建筑业营业税的纳税地点：
①、扣缴义务人代扣代缴的建筑业营业税税款的解缴地点为该工程建筑业应税劳务发生地。
②、扣缴义务人代扣代缴跨省工程的，其建筑业营业税税款的解缴地点为被扣缴纳税人的机构所在地。
3其他注意事项:
纳税人提供建筑业劳务，应按月就其本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报，就其本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税；
同时，自应申报之月(含当月)起6个月内向机构所在地主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务收入的完税凭证，否则，应就其异地提供建筑业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税。
上述本地提供的建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围内提供的建筑业应税劳务；上述异地提供的建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围以外提供的建筑业应税劳务。
