精装修住宅项目风险与对策

　　引言 

　　在全球正在讨论绿色低碳化发展模式的同时，作为重污染、高消耗的建筑行业也开始重视建筑方面的绿色环保。加之我国经济的快速腾飞使得人们的生活质量日益提高，人们对于生活品质的追求也越来越高。因而，这样的国际国内发展趋势下，建筑领域开始推出精装修住宅项目。但是，由于我国精装修住宅项目仍然处于初期摸索阶段，在实际的推广过程汇总必然会遭遇一些实际性的问题与困难，尤其是牵涉到精装修住宅项目的质量问题，更是人们关注的焦点所在。因此，我们应该尽快理清精装修住宅项目的风险问题，并有针对性的提出一些有效的应对措施，让精装修住宅项目具有较高的品质，以此赢得更多的市场发展机会。 

　　精装修住宅相关概述 

　　1. 定义 

　　所谓精装修住宅就是指消费者从开发商手里购买的房子，在拿到房屋钥匙之前，里面的住宅功能空间的固定面都已经铺装或基本粉刷完成，基本生活设施诸如厨房和卫生间等硬件设施都已经全部安装完成。这样的精装修住宅有利于大大降低建筑的总体消耗，还能够尽可能的节约能源，避免二次装修造成的房屋结构损坏和材料污染等，还可以有效避免不同装修时间带来的扰民问题等。从本质上来看，精装修住宅是实现住宅产业现代化的重要手段，其目的就是要逐步取消毛坯房，从而使得购房消费者的购房理念发生根本性变革。 

　　2. 优势 

　　精装修住宅项目从长远来看，将是一个大势所趋的发展态势，毛坯房将被逐步淘汰掉。这种精装修住宅的概念最早来自于1968年的日本，是当时建筑工业化发展的必然结果，其具有附属于住宅产业，科技含量低，发展缓慢，产业管理复杂，以市场为导向等多个方面的特点。在目前的情形之下，精装修住宅有着不容忽视的优势，即节省材料、资源以及资金，提高施工效率，污染避免装修扰民，保护建筑结构免遭肆意破坏，有利于树立房产品牌形象等，从而提升市场信誉度，进一步增强市场核心竞争力。 

　　3. 相关政策 

　　我国针对精装修住宅制定的政策主要就是2008年国家住建部下发的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，其中明确指出要相关部门严格把关装修市场的质量，并在全国范围内推动房地产市场推出精装修住宅项目。具体来说，该《通知》中对各个地方相关部门提出了这么几项具体要求，即根据本地区实际着力把好住宅装饰装修安全关，加强《建设工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》等相关政策的落实工作，并切实加大监督和巡查的力度，制定相应的惩罚体制，从而完善精装修住宅项目的扶持政策。 

　　4. 发展现状 

　　我国精装修住宅项目发展在近些年来已经取得了一些发展成果，广州，深圳等多个地方已开始采用精装修住宅的销售模式。根据一项调查，广州新开发的楼盘中，精装修住宅占到了大概百分之六十左右。而在我国的北京和上海等大城市，精装修住宅项目更是呈现出日益增加的发展比例，浙江省更是把精装修住宅项目作为一种总体的销售趋势看待。在我国，香港精装修住宅项目已经成为了高档楼盘的品质标杆，上海也已经开始步入到一个全装修时代，北京则是由小户型、酒店式公寓向其他类型产品梯度推广，广州的精装修住宅项目则呈现出一种专业化的竞争态势。但是，除了以上提到的几个大型城市以外，我国其他地方的房产开发仍然以毛坯房为主，精装修住宅项目仍然处于一种尚待开发或加强的发展阶段。 

　　精装修住宅项目面临的风险及对策 

　　1. 面临的风险 

　　精装修住宅项目在给人们带来消费理念革新的同时，也面临着诸多风险，主要表现在三个方面，即消费者方面、房产商方面以及行业方面。 

　　就消费者方面的风险来说，是说精装修住宅在实际推广过程中，会遇到消费者对于装修材料等有一定的忧虑与顾忌问题。此外，还有些消费者会发现精装修住宅中的墙面开裂，卫生间下水道不畅等诸多问题。这些精装修住宅的质量问题是其推广过程中的较大风险所在。一旦处理不好，将引发较大的纠纷或冲突。同时，精装修住宅项目还会有一定的选择限制，一方面是可以进行精装的房源不多，装修风格也较为有限。目前来说，精装修住宅主要有这么几种形式，即部分装修的毛坯房，菜单式全装修成品房，一次全装修成品房以及全配置式的成品房等。这些装修形式很多情况下会无法满足消费者个性化的装修需求。此外，精装修住宅项目还有着价格成本方面的问题，其需要购房者花费更高的购房成本，从而大大削弱了消费者的购买积极性。 

　　就开发商方面的风险来说，精装修住宅项目将会面临产品设计开发的风险。如果设计风格不符合市场需求，将会大大增加房产商的开发成本，也会增加施工难度与工作量。目前来看，精装修住宅的设计方面存在的问题为：设计的脱节以及的脱节。此外，精装修住宅项目还面临着建筑设计与室内设计之间的矛盾，而这种矛盾又是很难调和的，加之当前精装修住宅项目的行业成熟度远远不够，还处于初期发展阶段，能够提供的精装修住宅项目质量参差不齐等，使得我国精装修住宅项目还面临着资金成本风险，营销风险，质量责任风险，市场需求风险。 

　　就行业发展方面的风险来说，精装修住宅项目的配套成熟度还不够，相关市场管理体制还没有建立健全起来，还没有完善的监督与约束机制来对该行业实施有效监管，这就使得精装修住宅项目面临着巨大的行业发展困境，一旦没有采取积极有效的措施解决这些发展困境，将使得精装修住宅项目遭遇强大的市场舆论导向压力，让市场发展陷入到某种尴尬的境地。此外，我国精装修住宅项目也缺乏必要的第三方辅助力量的帮助，尤其是目前政府起到巨大推动力的情况下，我们更是需要市场的第三方监管辅助力量来实施积极影响。 　　2. 具体对策 

　　针对以上精装修住宅项目面临的各种风险，我们应该积极采取有效的措施来加强应对，从而使得精装修住宅项目能够在我国以积极的态势发展下去。一般来说，我们应该分门别类的进行相关问题解决，即提出质量相关的解决对策，价格成本相关的解决对策，行业等方面的解决对策，体制方面的解决对策以及市场主体等方面的解决对策等。 

　　就质量方面的解决对策来说，我们应该实行住宅精装修标准化，这种标准化体系应该是强制性与推荐性的有机结合，我们要让精装修住宅项目尽可能的符合消费者的个性化需求，当然这种符合也应该建立在同一的标准之上，只是可以在不断的发展过程中适当调整或改进相关装修内容，促进精装修住宅项目的健康发展。此外，我们还应该实行住宅全装修部品化，推行部品质量保证保险，形成部品性能认定体系，还应该加强开发全装修施工与管理，采用多种技术装备，提高装修施工的技术水平，实行全装修环保节能，摒弃掉传统耗能多的装修工艺，让精装修住宅项目尽可能的保证装修质量 

　　就价格成本问题解决对策来说，我们应该基于当前我国精装修住宅项目仍然处于初期发展的实际情况，通过改进相关的装修政策来减轻房产公司的资金压力，这就需要政府相关部门制定相关的优惠政策，减免精装修住宅项目推出方的装修税收，也要对购买精装修住宅的消费者予以一定的装修税收退税奖励政策等，这样既可以鼓励开发商大力开发精装修住宅项目，也可以激发消费者对于购买精装修住宅的热情与兴趣，从而形成一种精装修住宅项目供需两旺的良好局面。 

　　就行业发展的解决对策来说，我们应该建立和完善与住宅全装修有关的法律法规，强制推行住宅精装修住宅项目，提倡和引导人们更多的关注精装修住宅项目。具体来说，我们可以强制要求开发商在所开发的商品住宅项目中要有一定比例的精装修住宅项目，否则就不给予一定的审批资质等。我们还可以要求某些类型的住宅必须进行精装修，从而提高建筑的安全性、住户的便利性以及环境的低污染性等。此外，我们还可以根据不同地区特大强制某些区域内开发出精装修住宅项目，甚至在政府的经适房和廉租房里推广此种精装修模式，这也需要我们加强住宅全装修市场引导，制定人才培养政策，完善企业发展机制，从而推动精装修住宅项目向着专业化、规模化方向发展。 

　　就体制方面的解决对策来说，我们应该积极构建一套精装修住宅项目的责任体系，把开发企业界定为住宅装修质量的第一责任人，一旦发生纠纷或质量问题，开发商应该处于金字塔的顶端，是住宅建设的组织者和管理者，也是住宅装修以及装修质量的第一责任人。那么，我们就应该对精装修住宅项目推行住宅全装修项目保险制度，从而让购房者能够对精装修住宅有着更为放心的购买意愿，还能够保证开发商的合法权益。即使出现一定的责任事故，也可以凭借保险政策获得一定的赔偿或支持。 

　　就市场主体方面的解决对策来说，我们应该督促开发商方面树立正确的全装修住宅开发理念，要积极配合政府部门的推行政策以及消费者方面的消费需求，探索企业在精装修住宅项目方面的发展新路子，树立良好的信誉来建立自己的优秀品牌，提高全装修成品住宅的市场份额。这就需要开发商正确定位自己的精装修住宅项目，建立科学可行的建设与装修标准。精装修住宅项目的设计、施工、材料设备供应方也应该提高装修品质，实现装修的多样化，而购房者则应该尽快转变自己的消费观念，在追求个性化装修的同时，对精装修住宅项目给予极大的购买热情，尽可能的避免二次装修带来的烦扰。 

　　结语 

　　总之，精装修住宅项目的发展现状不容乐观，仍然处于初期发展阶段，仅有一些大型城市有着较大的发展空间与市场需求。因此，我们必须针对这些问题，积极引导消费者改变购房观念，政府推行精装修住宅购房优惠政策等，让购房者与开发商都能够得到实惠，从而让精装修住宅项目在新形势下能够积极应对质量问题、价格成本问题以及行业发展问题，在切实保障精装修住宅项目质量的同时，进一步推动精装修住宅项目在未来走上更为稳定、快速以及健康的发展道路。