精装修工程管理的策略探索
关键词：精装修；施工计划管理；精装修工程管理的策略
精装修工程是指住宅单位在交房入伙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的住宅工程。
一、 精装修工程在施工计划管理上与毛坯房的差异
精装修工程较之毛坯房工程最大的不同是在施工范围上的增加，施工内容是以入户门为界限，户门以内是在土建完成粗装修施工节点后进行作业，即进房后所看到的所有装修项目，不包括室内铝门窗及阳台栏杆项目。因施工范围的扩大，导致精装修在施工计划管理上与毛坯房存在较大的差别：
（一） 工序多，可穿插施工性较大
对于毛坯房而言，工序简洁，衔接紧凑，而对于精装修而言，工序繁多，并且可以穿插施工。以高层建筑为例，砌筑、抹灰工作随着结构施工自下而上。那么，精装修插入时间如何把握准确是影响工程进度的关键环节。首先，室内粗装修的完成是必须的。这就要求土建施工的完整性，一般要求在外窗、门框、阳台栏杆安装完成的同时，室内粗装修必须完成。这就达到精装修单位接收工作面的条件。另外，考虑精装修工作面的完整性及成品保护问题，精装修正式展开是在相应楼层的外架拆除后。因此，精装修施工顺序是至上而下，按工序要求，分段展开，故结构封顶之后，外墙进度是影响精装修进度的关键环节。如何有效将工序从自下而上转化为自上而下是工程整体进度的至关重要的协调环节。
根据上面的表述，在精装修进度计划控制上，需根据精装修自身的施工特点，考虑不同工序间的衔接，可分单位（如客厅、厨房、卫生间等）、分专项（精装修、橱柜、木地板等）进行综合分析（详细可参考附件3：精装修施工进度计划）。
（二） 甲供材料多，供给压力大
精装修较之毛坯房的甲供材料增加较多，内容列举如下：
（1） 装修：抛光砖、墙地砖（厨卫墙地砖、阳台地砖）、墙地面石材
（2） 安装：洁具、淋浴门、水暖件及配件、木门五金、炉具、热水器、标准灯具、抽油烟机、排气扇、开关面板等
可以看出，精装修房的甲供材料压力比较大。因此，在精装修正式进场前提前下单，在施工进度制定过程中要综合考虑到产品的生产时间及运输时间，提前预防可能因材料供应不及时而造成的进度滞后问题。以广州为例，合约部依据项目发展计划，制定招投标及物质采购计划。根据计划要求厂家提前备料，待施工单位进场后，结合实际进度情况分批供货。项目部应及时跟进设计变更等情况，要求施工单位反复核实准确数量，以免出线断货、缺货等情况。
（三） 部门沟通频繁，信息反馈程度加大
精装修工程涉及设计管理部、物质管理部、项目部、施工单位。在涉及部门的数量上与毛坯交楼相同，但在沟通量上却比毛坯交楼大，增加较大的内容如下：
1. 工艺流程中的设计变更量增加，包括项目部在图纸会审中对功能性设计的建议，施工现场中出现的工程量的变更与设计内容的变更；
2. 甲供物质采购中信息反馈，包括材料定板后的下单，集团采购，物质采购的滞后等内容；
3. 配合销售确定交楼标准的施工工艺，确定材料种类及数量，为下一步精装修施工样板及大规模施工做好前提条件；
4. 新工艺新材料选择试用的效果评定。
以上内容均要求项目部与各部门、单位之间的沟通必须顺畅，及时将新的信息反馈到施工单位，反馈到产品的生产过程，减少返工更改的时间消耗。但在实际的计划管理上，要提供可能出现时间延误的工期储备，保质保量完成设计内容，达到交楼标准要求。
（四） 分包单位多，协调难度增加
1. 由于精装修交楼与毛坯交楼相比增加了较多的专业装修单位，详细对比如下：
（1） 毛坯交楼
涉及单位为主包土建、机电安装、外墙铝门窗安装、煤气管道安装、强弱电安装单位。
（2） 精装修交楼
涉及单位在毛坯交楼的基础上，增加了精装修、木门、橱柜、淋浴门、木地板以及相应的甲供材料供货商。
2. 通过以上对比，粗装修进入精装修阶段后会同时出现几个专业装修装饰单位与主承包单位及相互间的交叉作业情况，牵涉内容包括：
（1） 材料运输
在精装修湿作业阶段，装修单位的材料垂直运输主要采用总包土建单位的外用施工电梯、井架等配合作业。因此，施工电梯、井架的拆除时间是由项目部根据工期要求确定，而非土建施工单位自行确定，具体操作见《精装修工程管理流程之合约管理》。在干作业阶段，广州公司一般采用启动室内电梯满足干作业阶段不同单位的垂直运输。
（2） 工作面交接
工作面移交包括土建单位粗装修向精装修移交、安装单位向精装修单位移交、精装修向橱柜、机电安装、木地板、木门等专业分包单位的工作面移交。在工作面移交过程中，垃圾清运的处理也是协调工作的重要一环。
（3） 质量管理
土建单位粗装修质量对精装修墙地砖、天花角线、天花墙身涂料、木地板质量的影响，精装修质量对木门安装、橱柜安装、洁具安装的影响，橱柜安装质量对精装修厨房吊顶的影响。
（4） 成品保护及安全管理
施工现场的成品保护及安全管理原则上由各单位自行负责，主承包单位只承担总体的协调管理。但由于各单位的交叉施工，对已做保护成品的损坏，应坚持谁破坏谁负责的处理原则。
为此，在制定计划管理过程中，也要考虑到因精装修交楼的协调强度和难度增加而出现的进度问题。
精装修计划管理是在保证大节点下的动态管理，其制定过程必然是在综合考虑不同因素的影响下来不断优化的过程。
二、 精装修工程管理中的策略
精装修施工阶段存在多个单位的交叉施工，协调工作非常重要。这项工作将直接影响到施工的质量及进度管理。因此，在工程管理过程中要注意以下事项：
（一） 精装修工程进度计划注意事项
1. 根据销售进度及工程进度的要求独立编制精装修进度总体计划。分单项工程，如橱柜、地板、涂料等编制施工进度安排。（详见附件3）
2. 设立专业协调机制，划分分包分项专业工程界面，结合精装修施工工艺特点合理安排和穿插工序，并根据施工进度需要设置关键点：如橱柜进场时间点、木门进场及落锁时间点、木地板进场时间点等；设立合理检查工期：如一周、半个月等为界限，对施工总进度进行核查，以便使每一个施工环节处于受控状态。
（二） 垂直运输的协调措施
1. 土建单位的垂直运输需满足精装修湿作业施工阶段的材料运输；
2. 土建单位的外用施工电梯、井架等必须待室内电梯安装调试完毕，由项目主管工程师批准后才可拆除；
3. 加强计划性：要求各分包单位上报每周材料运输计划，提出运输量、所需运输时间、到达楼层等等；
4. 强调总包的管理职责：要求总包根据各单位上报的每周运输计划，适当调整，排出总的运输计划，报项目主管工程师备案；
5. 充分利用晚上施工间隙运输，将占用时间长的大件材料安排在晚上运输，错开运输高峰；
6. 强调垂直运输的严肃性，各分包不得无故更改运输时间计划，开电梯的工人不得以任何借口对分包的材料运输设置人为障碍，一经发现后对投诉者将严肃处理。
（三） 移交工作的协调管理
1. 土建移交精装修工作面，参加单位有甲方或监理单位、土建单位、安装单位及精装修单位。
2. 移交流程：土建单位自检后提出书面申请→甲方或监理抽查无遗漏或不合理项目同意移交→由甲方组织各相关单位进行现场移交→精装修单位查实无误签收，若有问题记录由土建或安装单位整改后方可正式移交。
3. 通过移交形成书面移交内容，并详细记录移交内容及相关要求。
（四） 垃圾处理原则
一般而言，移交前，楼层内所产生的垃圾均由总包土建运至自然地面垃圾存放处，并清运出场；移交后，在合约分判中规定由精装修单位将楼层内垃圾打包放置电梯厅或外用施工电梯口，由总包负责清运至自然地面，请清运出场。
（五） 成品保护原则
1. 成品材料看护、防盗措施
主要加强胸卡制度和门卫的严查制度，加强对施工单位人员的控制，同时在楼层内设置人员流动哨进行巡视，针对电线、线缆等材料，临时封闭楼层室内楼梯，加强强弱电间、配电房及电梯机房的钥匙管理制度和巡查制度。
2. 成品破坏后的责任划分
坚持谁破坏谁“买单”的原则。对于已移交的成品保护，则由破坏时间段的分包单位负责。
参考文献：
［1］《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2001）
［2］《中华人民共和国建筑法》
［3］《中华人民共和国合同法》
［4］《中华人民共和国招标投标法》
［5］潇琦.全装修精装修后精装哪种将成为住宅开发的宠儿［J］.观察.2007，（７）：30-33
［6］曹海峰.浅析精装修住宅［J］.消费导刊.2007，（7）.
［7］曾议.精装现房VS毛坯房［J］.交流，2007
