浅析住宅全装修的发展与影响
关键词：毛坯房，全装修，发展方向
前言
政府大力鼓励并且推行取消毛坯房，实行商品住宅一次性装修，主要基于两方面的考虑：一是安全，二是节能环保。从九九年起到今天已逾十年时间，客观地说，这项政策的推行并不尽如人意，为什么？以下本文拟就对关于取消毛坯房，实行商品住宅楼一次性装修对住宅装饰业各方的影响作了深入的阐述。
一、概念的界定
根据建设部的相关文件，对本文所涉及的几个关键概念作如下定义：
本文所指的商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。
毛坯房：是指住宅室内功能空间的固定面没有铺装或粉刷，水电等线路和管
道未铺设，厨卫的基本设备未安装的半成品住宅。
装修一次到位：是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷
已完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，简称全装修住宅。
二、对住宅装饰业不同主体的影响
取消毛坯房，实行商品住宅一次性装修。各方总结的好处大致有六条：一是由开发商统一进行专业性操作，装修质量有保证；二是防止损坏房屋结构，安全有保障；三是可减少二次装修造成的浪费，节约能源；四是避免装修施工对左邻右舍的干扰；五是集中采购，装修成本会降低；六是可以规范装修市场，方便监管。但大众的担心也有其理由：推广全装修房会否推高房价，使老百姓更买不起房子；全装修房本身的定位如何适应不同客户千差万别的层次与个性化要求；装修的质量和成本如何控制与透明化，购房者的利益谁来保护；开发商包揽了一切，谁能真正监督它；大多数的装饰企业和材料供应商在强势的开发商面前会否被边缘化，从而阻碍行业的发展等等；这些都是现实的问题。下面我们从不同主体的角度来分析取消毛坯房对各自的影响。
（一）、对商品住宅开发商的影响
毛坯房是半成品，全装修房才是成品住宅，世界上很少国家象我们这样大面积地出售毛坯房的，就是我们国家在上世纪九十年代中期以前开发的住宅也都是简单的装修房，客户购买之后能直接搬进去住的，但后来随着百姓生活水平的提高，对住宅装修档次的要求也提高，原有的简装房满足不了大家的需求，客户购房后基本上都要进行二次装修，将原有的简装设施全部拆除，造成浪费，扰民甚至破坏房屋结构等问题，从而催生了毛坯房。现在要取消毛坯房，其实对开发商来说可以看作是他们的责任回归。
<<商品住宅装修一次到位实施细则〉〉规定，所有商品住宅都要由开发单位负责装修，开发单位是住宅装修的第一责任人，对住宅装修的工程质量，售后服务负责，开发商还要向购房者提交装修的质量保证金，装修明细表，装修平面图和主要材料及部件的生产厂家证明，并对装修执行国家规定的保质期。在此，开发商被法规赋予了第一主体的资格。它既可以从取消毛坯房中获得利益，也需要承担很大的责任。
开发商可以取得的利益包括如下几个方面：一是可以增加一块业务利润，据测算，全装修房与毛坯房相比其价格要高出10-15%甚至更多，在高出的价格中，因为统一装修统一采购，其成本费用可以节省约20-30%左右，开发商拿走了这一块利润。二是全装修房可以提高住宅产品的附加值，有利于开发商形成品牌效应。三是有利于开发商的整体项目管理，消除目前住宅小区入住后长达多年的业主自行装修期，减少扰民现象，降低管理成本。四是消除客户自行装修对房屋结构的破坏，保障其产品的安全性能。五是进一步强化开发商在整个住宅产业链中的龙头老大地位，它可以借助统一装修统一采购加强对装饰企业和材料供应商的谈判能力。
住宅的全装修并不是简单的集中装修，而是开发、施工运营一体化的过程，它需要开发商具备一些基本条件：
1.资金实力：全装修房的造价成本高于毛坯房，再加上其他的管理成本，都需要资金的投入。
2.资源整合能力：尤其是对装饰企业、材料供应商的协调能力。
3.市场细分能力：这对市场营销提出了很高的要求，要考虑产品的市场定位。
4.管理能力：涉及到资金、团队、施工质量周期等等问题。
5.售后服务能力：包括后期维修、质量保证等等。
所以对开发商而言，全装修房虽然有利益在，但这利益并不好拿，弄得不好还把自己给陷进去了。
（二）、对消费者（业主）的影响
不管是毛坯房还是全装修房，对其他主体而言只是其业务的一个环节或一个部分，而最后使用和买单的却是消费者。消费者买毛坯房，接下来就得要装修，凡是张罗过住房装修的人对那种经历恐怕都难于忘怀，全家总动员，找设计、选施工队、买材料、清垃圾、甚至跟着装修队同吃同住，那种烦和累，实在令人难受。所以，对消费者（业主）来说，取消毛坯房，实行住宅一次性装修，最大的好处就是节省了时间和减少了麻烦，买房后即可入住，简单方便。
至于对房价的影响本人认为不是主要的问题，因为业主买毛坯房也一样要花钱装修后才能住的，只是装修标准高低而已，而这个问题可以通过开发商提供的菜单式装修服务来加以解决。真正的麻烦是如何适应客户的个性化需求，随着老百姓生活水平的不断提高，其对住宅装修的个性化要求就越具体和特殊，尤其是整体的设计风格和对细节的追求，单靠开发商提供的几个菜单式方案是无法满足民众需求的，而这个问题处理不好就很难杜绝业主自行二次装修所带来的安全和浪费等各种问题，同时也会影响开发商的营销成效和细分市场。另一个问题就是对装修成本和质量的监控，开发商面对业主千差万别的需求，再把这种需求转给装饰施工队，业主无法直接跟装饰队伍沟通，开发商这个中间人就算再尽责也不可能有业主对自己的房屋那样的关心，监管有漏洞从而导致质量隐患就很难避免，最后造成业主、开发商、装饰企业间的三角纠纷也会源源不断。
（三）、对建筑装饰企业的影响
取消毛坯房，实行住宅一次性装修。对建筑装饰企业可以说是革命性的变化。从宏观上看，我们也许可以理解为这有利于规范装饰装修市场，提高行业的层次与水平。因为实施全装修房，开发商会选择信用较好、实力较强的装修公司，会加速装饰企业的优胜劣汰。但对所有从事住宅装饰的微观企业来说，情况就要复杂得多。
首先他们要面临的就是经营模式的彻底改变，毛坯房时期，他们的经营模式是BTOC（businesstocustomer）即企业对个体消费者的经营模式；到全装修房时代，他们经营模式就会变成了BTOB（businesstobusiness）即企业对企业的经营模式，而且其面对的谈判对象是比自身要强大得多的开发商。再加上建筑装饰业本身是属于进入门坎较低的行业，为加强自身的控制能力，所有的开发商都完全能凭借其强大的资金和技术实力去成立自己的装饰公司，那目前全国范围内20多万家现有的装饰企业该如何自处？
三是现有的装饰企业会大幅分化，部分具有资金和技术实力的企业可能会与开发商形成一种战略联盟的合作关系；部分实力一般的企业可能会变成开发商的包工队，只负责施工任务或将经营重点放在旧房的二次装修领域；实力较弱的企业就可能会被淘汰出市场。
（四）、对装饰材料商的影响
取消毛坯房，实行住宅一次性装修。对装饰材料商的影响也类似于对装饰企业的影响。首先是毛坯房的取消会对建材的消费形态产生变化。全装修房普及之后，建材的集体采购业务增多，开发商会找有实力、有品牌的材料商来合作，有些会直接找生产厂家，而街铺建材店的市场份额将受挤压，会促使行业洗牌，材料市场将呈现“强者更强，弱者难存”的局面。
其次是随着家居生活水平的提高和房价的推升，全装修房在材料和档次上也会提升，为保证质量和声誉，开发商对于木地板、瓷砖、卫浴等关键性装饰材料的使用会趋向于大品牌和档次较高些的产品，小品牌产品的生存空间会缩小。
三是面对愈来愈萎缩的一手楼盘装修市场，材料商也不得不将目光放到二次装修领域，跟装饰公司去争市场，趋向一体化，既卖材料又负责安装，其实目前已经有不少材料商这样运作了，卖材料、运输、现场安装一体化服务。
（五）、对物业管理服务的影响
对物业管理服务企业来讲，全装修房给它减少了很多麻烦，毛坯房时因房屋装修与业主、装修队之间产生的诸如施工噪音、环境卫生、结构安全、人员管理等矛盾都不存在了。但新的问题是，以前物业公司提供服务是自房屋竣工验收完，由开发商向物业公司移交后开始实行的，业主的装修全过程物业公司都是参与的，有问题它可以出面协调解决。而全装修房在施工时，物业公司还没有进入，这对业主来说就有一些困惑，本来就觉得自己不介入装修的过程心里不踏实，开发商把楼卖完就离开了，物业公司不参与装修，今后房子如果出现了问题谁来帮助解决？还有一个问题就是全装修房的房价比毛坯房高，涉及到物业管理的专项维修基金收费也高了。这种情况下物业公司的处境就很尴尬了，业主的装修出了问题他无法介入去解决，而不介入又会恶化与业主之间的关系。所以在制度设计上能否让物业公司提前介入到装修过程中去，是值得研究的问题。
三、结束语
随着社会的发展，节能环保已成为经济社会可持续发展的必然选择，全面取消毛坯房，倡导商品住宅一次装修到位已是大势所趋。但由于全装修房涉及到市场定位、适应层次、成品房标准、个性化以及成本售价等很多方面，是一项系统工程，将对开发商、购房者（业主）、装饰企业、材料商以及物业公司等住宅装饰业主体带来很大的影响。目前推行全装修房的当务之急是培育市场的消费基础，要达到这一目的，尽快完善相关法律法规是前提条件；用行政法规及技术法规对装修房的质量加以控制，是提高装修工程质量最基本、最有效的途径之一，此外，为保障购房者的利益，政府还应制定相应的配套政策来确保开发商在统一装修统一采购过程中公正、公开、公平；装修过程要完善施工监理，完工之后有严格的技术鉴定，对于出现的质量问题，开发商必须承担责任。
