浅谈住宅小区常见渗漏原因及防治措施
关键词：住宅小区；防水砂浆；渗漏
前言
对住宅小区渗漏水的具体情况和外界条件的影响进行综合分析，在渗漏的几大原因中，能够较准确地查找出渗漏根源，是进行渗漏治理工作的前提。由于住宅小区渗漏水的类型、部位、范围、原因、程度以及所处的环境条件不同，对于每个具体工程而言，修复方案、所用材料和资金投入等都可能会有一定的差距，而且没有一种材料或一个治理方案是万能的，因此只有遵循“因地制宜，按需选材，综合治理”的原则，根据现场的具体情况，选择相应材料和措施，才能把渗漏水治理工作做好。
针对此类质量通病，现代表性地选择某住宅小区中发生的几起渗漏实例，重点介绍了其处理手段和过程，并相对应地提出了防治措施，供同行参考。
1.工程实例
1.1实例1小区18-22栋，7层框架结构，外墙、外窗位置墙面出现了渗水情况，造成内墙面装饰破坏，影响了美观。
（1）处理方法
a当现象为点状渗漏，面积≤50×50mm时，将内粉刷铲除，查清渗水的砖缝，将砖缝不密实的部分砂浆剔除，冲洗干净，用聚合物防水砂浆嵌填密实；当面积≤250×250mm时，对基面进行清理，凿除表面污物并清扫干净后，必要处可用聚合物防水净浆刷2～3遍，以增强砂浆与基面的粘结能力；
b沿框架梁底渗水时显线型渗漏，铲除外墙裂缝处的装饰层，将砖墙顶面缝隙中的灰浆刮除，冲洗干净，用铁片楔紧，然后用1:2.5水泥砂浆嵌填密实并凹进墙面10mm，用柔性防水密封胶嵌填，然后补做外墙装饰面层。
c外窗框四角出现渗水，先把窗框边与墙体接触面的缝隙中剔除6mm×6mm的凹槽,并冲洗干净疏松与裂缝不密实的砂浆，再用聚合物防水砂浆分层嵌填密实，最后，沿窗框周围凹槽中嵌填硅酮耐候胶。
d处理过程中防水砂浆在新旧抹灰接合处应抹压密实。
(2)实例解析
a渗水处砌砖砖缝砂浆不够饱满，或为空头缝，加之外墙粉饰过程中基层处理不当，面层干缩龟裂引起渗漏。
b外墙窗角处窗框与四周墙体连接处的缝隙未填实。窗台下的砌体缝隙中砂浆不饱满，水从缝隙中渗入室内。
(3)防治措施
a砖砌体的灰缝应横平竖直，厚薄均匀，砂浆饱满率要大于80%，在外墙抹灰时，要堵塞外墙渗水的一切通道，全面检查墙面的灰缝和空洞；
b填充墙砌至接近梁、板底时，应留下7天后在抹灰前采用侧实心砖斜砌挤紧，其倾斜度为60°左右，砌筑砂浆应饱满。
c同一墙面刮糙刮紧刮平一次完成，不留施工缝。
d门窗框周围凹槽中按要求嵌填硅酮耐候密封胶。
1.2实例2
小区9栋某户客厅邻近厨房的墙壁在高度70mm左右的涂料层颜色变深，有明显的呈吸水状态；用手在墙脚的不同部位探测，手掌上不会留有水渍；墙壁表层也未有明显的即肉眼可以看到的“水泡”；厨房内靠“发病”处的墙壁贴有面砖，表层上有一层水膜。
(1)前期处理
a水管：由专业人员对室内的冷热水管试压，压力表读数纹丝不动，证明水管密封性能好，排除了水管漏水的可能性。
b厨房墙面砖：因为空气湿度大，面砖面上吸附着一层水膜，这种情况虽然很少见但还是有存在的可能性。为稳妥起见，没有凿除面砖，而将“发病”处的涂料层全部刮掉，以便于观察分析。第3天后，有新的情况出现：原刮灰的部分虽然没有吸水再爬高，但是客房左边即靠卫生间的墙脚也开始出现了与前期一样的问题，木地板有轻微水渍。这时候天气炎热，室内温度很高，反而有发展，可排除空气湿度惹的祸。
c在卫生间靠厨房及客房靠厨房一侧的地面分别凿开3块地砖和砂浆，发现凿开处的砂浆层湿性很大，但没有明水流出来。由此，可判断水是从卫生间渗漏过来。
(2)后期处理
a拆除卫生间内的便器，将地砖及墙壁周围300mm内的瓷砖、砂浆全部凿除；将厨房靠客房一侧的墙面300mm的瓷砖、砂浆全部凿除，留宽300mm阴角深15mm的U形槽，清理垃圾后再冲洗干净；凿开的地面上现做平均40mm厚高标号砂浆，并做好找坡层；
b用煤气喷枪强制烘干地面。用“堵漏王”将厨房内地砖下存有水源的地方沿边及整条槽封平全部堵住，以防止残留水份再渗过去，用水做好养护，再用煤气喷枪强制烘干地面，方便其它工序施工；
c用聚合物JSJ防水胶将整个凿开面刮涂2遍，厚度为1.5mm，以作为第二道防水；再用聚氨酯防水涂料将整个面刮涂2遍，厚度为2mm；
d在施工过程中，应多次对水管试压，以防水管在施工过程中意外损伤；防水检查验收后按规范重新铺贴面砖、地砖等，装修还原。
(3)实例解析
此次渗漏是由于卫生间地面排水坡度不符合设计要求，同时卫生间与客厅交接处防水处理未做好造成的。由于卫生间地面坡度不符和要求，导致地面长期积水，水分从地砖表面的缝隙向下渗入，由于地砖底的砂浆空隙较多，水分便从砂浆内的空隙通过门口慢慢渗入客厅，客厅地面不做防水层，因此就会发生向客厅地面渗漏水现象。
(4)防治措施
a1mm厚JS防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强→1:3水泥砂浆找坡1.5％坡向地漏，最薄处20mm厚。
b先要确保排水畅通，卫生间的地面坡度要符合设计要求，以减少水源的长期浸泡，卫生间的地砖要认真勾缝，特别是与墙及门洞交接处砖缝更要勾饱满，勾缝时可采用1：1水泥砂浆掺少量5％微膨胀剂，并注意加强养护，防止踩踏。
cJS防水涂料层在墙角、竖管处上翻250mm高。卫生间四周连系梁上作200mm高C20细石砼挡水带。
1.3实例3
小区57栋某户楼中楼露台漏水引起卧室天棚吊灯边缘四周有明显水迹，边上有条轻微裂缝痕迹。
(5)处理方法
a拆除露台饰面材料，暴露渗水部位，对裂缝方向切成深为15mm～20mm，宽为100mm～200mm的V型凹槽并将凹槽附近的混凝土表面凿毛，扫净并洒水充分润湿，先刷水泥浆一遍，然后用1:2～1:2.5水泥砂浆涂抹2层～3层，总厚度控制在lOmm～20mm之间，并压实抹光。涂抹完3h~4h后进行覆盖、洒水、养护。养护后在缝表面涂刷防水涂料2遍加强处理。
b在结构表面做JS防水涂料一布五涂，四周上卷200mm高，防水检查验收后恢复原样。
(1)实例解析
a混凝土振捣不密实，混凝土、砂浆施工质量不良，存在微孔渗透；
b现场凿除发现，该缝是由楼板内预埋PVC管线引起的。混凝土内预埋了管线造成板的有效高度降低，同时在混凝土浇捣成型和养护硬化过程中，混凝土与PVC管的咬合握裹力极弱，设计和施工又未采取任何特殊措施防治和消除，造成楼板承载力的削弱而形成薄弱区。
(2)防治措施：
a加强结构梁板混凝土浇捣的质量控制，切保整个结构梁板振捣密实。
b各类预埋管线应尽量在圈梁及墙体内敷设，如果必须在楼板内敷设，应尽量平行于楼板受力方向或沿双向板的短边方向布设。现浇板中预埋管线应避免集中布置，尽量避免立体交叉穿越。管线预埋应深浅适当，当板厚较薄，管径较粗时，可在板底及板面加一层宽500mm与管通长的铁丝网。
1.4实例4
2007年汛期一场雨后，单身公寓地下入口处一墙壁漏水，并且水量很大，水漫延至地下室内停车点。
(1)前期处理
根据现场实际情况，前期对水管进行检查了，发现水管没漏水，后经过多次现场找漏察看分析，发现了大楼洗衣房周边的回填土下沉，房内地面下出现空洞。于是采取了用砂石在周围下沉处回填、夯实。回填土总厚度30cm，采用多道回填，每次回填夯实20cm，分3次完成60cm的回填厚度．完成后恢复原样。回填夯实的目的是减少雨水的下渗量，尽量把雨水排走，减少渗漏水对地下室的威胁。
(2)后期处理：
a在穿墙管渗水部位进行处理，凿除管周或管下漏水的混凝土酥松部分，再用压力水进行冲洗，湿润，再先用基层处理剂（质量比为水泥：聚合物JSJ乳胶：水=1：0.15：适量水）均匀涂刷，接着用细石混凝土（内掺适量聚合物JSJ乳胶）仔细插捣密实，养护7d。
b在穿墙管根部＞250mm、剪力墙侧壁立面＞250mm（在新旧混凝土交接面之外）处用JS涂料一布五涂加强处理。
c设置30mm厚聚苯乙烯保护层之后，再进行土方回填。
(3)实例解析：
a经现场情况察看，大楼周围回填土未夯实，经受几次风雨后大楼出现不同程度的下沉，雨水便很容易通过大楼周围的回填土向地下渗透，当雨水流经地下穿墙管道时，直接通过套管和管道之间的空隙流入地下室。
b穿墙管周边未做防水处理。
(4)防治措施：
a周边土方回填需夯实。
b穿墙管必须预埋钢套管，其长度等于墙体的厚度，止水环必须与套管双面满焊。混凝土浇捣过程中，要注意下方混凝土密实度。
1.5实例5
小区19栋顶层用户均反映卫生间出屋面管根处发生渗漏。根部周围的混凝土顶板上出现面积不一的洇水痕迹,甚至出现水滴,而且PVC管壁出现细小的水流,在排水管道表面形成一道道的“泪痕”。
现场情况:管道没有损坏，防水层及且面层也未出现破损、空鼓和老化现象。
(1)处理方法：
a拆除铸铁管四周的面上材料,露出混凝土顶板,将管口周边混凝土全部剔除至板底呈V口式,取出铸铁管,清除混凝土洞口表面的残渣,用清水冲洗干净（见图3）。
b截15cm长PVC管材,直径同排水管材,将铸铁管承插口向上,把截好的PVC管材套入承插口内,四周用膨胀水泥捣密实,并至承插口上表面平,用油膏抹口封闭,作法同排水管地埋部分(铸铁)水泥连接。将PVC排水管剩余部分截至距承插口5cm处,用砂纸打毛外表面并清理干净,翻转倒置就位。
c将户内PVC立管距管口5cm范围内用砂纸打毛外表面并清理干净,均匀涂上PVC专用胶,伸入PVC管箍内,旋紧,直至粘结牢固、就位,（如图4）。
d在PVC管外表面均匀涂上PVC专用胶,伸入PVC管箍另一侧内,保持铸铁管、PVC管、PVC管箍垂直就位,旋紧,直至完全粘结牢固。
e用比原顶板混凝土强度等级高一级的细石混凝土掺膨胀剂灌注管道洞口,振捣密实,做水泥砂浆阻水圈。
f按规范要求恢复原屋面的保温及防水层,面层。
(2)实例解析：
a天气和季节的原因，下水管道内聚集了的热气,气体上升遇冷空气凝结并附着在管道内壁。
b当PVC管和铸铁管连接节点处理不好时,管道内存在的大量的凝结水就沿着管内壁流至管外表面。
防治措施：
处理好穿楼板管节点处理，施工时注意土建和水电的配合。
2防水检查与效果评价
(1）卫生间、露台蓄水深度在离地面最高处应有20～30mm的积水，24h后检查是否渗漏，同时需要做两次检查；其余节点及部位在雨后或持续淋湿2h后须做两次全面检查。所有检验都要做好书面记录，如有再渗漏，应整改后再做检验，直到不渗漏为止。
(2）上述所采用几种防水材料材质均符合国家标准。
(3）对上述的工程实例，我们根据现场实际情况，针对发生渗漏的种种原因，采取了相对应的处理手段，处理过后，历经了防水检查验收、特大暴雨、时间的考验，均达到了理想的防渗堵漏效果。
