摘要：建筑工程中常遇到房产测绘面积和建筑面积两个重要概念，在房产开发和房产买卖中经常涉及，不过很多人对两者间的区别理解不够清晰因此引发了一系列问题，给我国的建筑行业的发展产生了不利影响。鉴于此本文以房产测绘和建筑面积测量的相关规范为基础，对房产测绘面积和建筑面积的区别进行探讨，以期为相关人士提供参考。
关键词：房产；测绘；面积；建筑面积；区别；探讨
目前，我国计算建筑面积时主要参考《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》两种规范，因此，探讨测绘面积和建筑面积两者间的区别时，应对这两种规范中的相关内容进行准确把握，下面从解读两种规范着手，对房产测绘面积和建筑面积的区别进行详细的探讨，以避免房产交易过程中产生不必要的纠纷，进而为我国建筑行业营造良好的环境。
1 两种规范的解读
《房产测量规范》中规定了城镇房产测量要求和具体内容，要求建成区之外的工矿企事业单位、建制镇的建成区、城市等房产测量参考规范执行。该规范是计算房地产权证记载建筑面积的重要依据，以期为房地产产籍、产权管理提供更为优质的服务。而《建筑工程建筑面积计算规范》总则明确说明该规范制定的目的在于规范和统一民用和工业建筑面积计算和计算方法，要求计算建筑面积时不但需要遵循该规范规定，而且还应符合其他规范要求。
《建筑工程建筑面积计算规范》总则对规范的重要性进行了论述。该规范在管理工程造价方面发挥至关重要的作用，它不但是建筑房屋计算工程量的重要指标，而且是计算单位面积预算造价的重要参考，是建设部门统计房屋建筑面积完成情况的基础。例如，国家质量技术监督局和建设部颁布的用于计算房产面积的《房产测量规范》和《住宅设计规范》中有关计算面积的内容，均参考了《建筑面积计算规则》。不过在经济飞速发展促进下，建筑市场中出现了很多新技术、新材料，因此为更好的解决当前面积计算方面的问题，修订了原来的《建筑面积计算规则》并将更名为《建筑工程建筑面积计算规范》以突出其重要性。通过对《建筑工程建筑面积计算规范》总则的认真解读不难看出，该规范主要作用在于更好的适应民用和工业建筑的改建、扩建和新建工程中，尤其在计算工程造价方面具有重要的参考价值。
2 两种规范的区别
两种规范的区别主要体现在以下几点：《房产测量规范》适合测量商品房等建筑工程，并且要求房产规划部门按照该规范内容认真执行，而《建筑工程建筑面积计算规范》主要应用在工程造价计价方面，不用于测量商品房建筑面积。两个规范使用范围有差别，因此，两者并不冲突且无主次之分。另外，很多房产开发企业和商品房相关人员对《建筑工程建筑面积计算规范》中有关“建筑物的阳台应按照其水平投影面积的1/2计算”的规定进行了咨询，主要因为实际计算时却将阳台全部建筑面积计算在内，这一做法和规定不符。并且《建筑工程建筑面积计算规范》实施前商品房交易双方在买卖合同中就对封闭式阳台进行了规定，且交易建筑面积主要通过预测获得。此时如按照《建筑工程建筑面积计算规范》规定计算建筑面积容易因误差超过3%而违约。针对这一情况《建筑工程建筑面积计算规范》起草人做如下解释：规范制定的目的在于服务工程造价计价，在于规范民用和工业建筑工程面积计算，并对计算方法进行统一，不用于规范商品建筑面积的测量，即阳台按照投影面积1/2计算适合工程造价计价，不用于测量建筑面积。而《房产测量规范》中“8.1.2中明确规定了房屋建筑面积包括阳台在内。”
事实上城乡规划和地方政府根据规范内容确定面积即可，例如房产登记时按照《房产测量规范》规定实施，确定工程造价时参考《建筑工程建筑面积计算规范》，两个规范之间并不存在矛盾和冲突之处。
另外，建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题通知》中对《房产测量规范》中规定不够详细或未进行规定的事项进行了说明：对房屋面积进行计算时每层高度不得低于2.20m；当玻璃幕墙和主墙出现在同一层时，计算建筑面积应以主墙为主，计算墙厚也应重点参考主墙厚度。如楼层中墙体厚度不相同需分别进行计算，诸如材料幕墙和金属幕墙，应按照玻璃幕墙进行计算；当沉降缝、伸缩缝和室内任何一边相通且能正常使用时应将建筑面积计算在内；架空通廊、挑廊、阳台等水平投影超过底板外沿时，计算建筑面积应以底板水平投影为主；弧状、倾斜等不垂直的墙体房屋，应将每层高度超过2.20m以上的部分计算到建筑面积中。另外，如果墙体向外倾斜超过底板外沿时计算建筑面积应参考底板投影；计算过建筑面积的楼梯部分，不管下方空间是否被利用均不再计算建筑面积；挑梁、临街楼房下层用于公共道路通行的，不考虑其是否安装有维护结构或立柱均不考虑计算建筑面积；两层或超过两层的部分应严格按照《房产测量规范》相关内容进行计算；檐廊、挑廊或类似于阳台的结构如未和室内相通不应计算建筑面积；计算楼外楼梯建筑面积时需根据不同楼层水平投影面积之和计算建筑面积；另外，房屋套内可被使用不过楼层高度不足2.20m的部分应对其权利所属进行明确说明。
登记房屋产权时房地产权属登记机关需根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》对商品房的建筑面积进行测定，测定时尤其应注意公用建筑面积的计算，这些面积包括值班警卫室、地下室、过道和公共门厅、设备间、变电室、垃圾道、楼梯间、电梯井以及其他为整个建筑提供服务的建筑面积。同时还包括公共建筑空间和套（单元）之间的分隔墙和外墙墙体水平投影面积的一半。计算时应注意车棚、地下室等已经作为独立空间出租的不应将其计算到公共建筑面积之中，同时人防工程地下室也不能计算在内。最后按照下列方法计算公用建筑面积：整体建筑面积中扣除人防工程、当做独立空间出租的车棚、地下室建筑面积以及所有套内建筑面积之和，剩余部分即为公共建筑面积。另外，计算公共建筑分摊系数时可按照以下公式计算：公用建筑面积/套内建筑面积之和。求得公共建筑面积分摊系数后乘以各套的套内公用建筑面积，就能得出房屋购买者应分摊的公用建筑面积值。
3 总结
综上所述，房产测绘面积和建筑面积应依据不同的规范进行测定，因此要想准确把握两者间的区别应对规范的内容进行透彻的分析。同时，为了更好的促进我国房地产行业的发展，国家相关部门尽量出台完善且明确的规范，并对容易混淆的概念和问题进行详细的解释说明，以防止房屋交易过程中因无法分清相关概念，而影响交易活动的正常进行。另外，地方政府应结合当地房产发展情况，在遵守国家颁布的相关规范的基础上出台相关细则，不断规范房产测绘和建筑面积计算，以有效避免房产纠纷情况的出现，进而为我国房产行业健康稳步发展奠定坚实的基础。
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