关于房产测绘工作的探讨

　　 

　　一、我国房产测绘的现状 

　　房产测绘由房地产主管部门下属房产测绘队（事务所）从事，是房地产产权产籍管理的基础工作，与房地产权关系紧密相关。随着城市化进程的不断加快，对房产测绘工作也提出更高的要求。但由于我国房产测绘工作起步较晚，存在操作规范和制度不够完善，房产测绘工作还存在诸多不足。 

　　 

　　二、房产测绘的发展方向 

　　1)房产测绘通过市场化来运作，按公司方式运营，由房地产主管部门进行行政监管。 

　　2)测管分离，房产测绘管理部门进行技术管理，房地产主管部门进行行政管理。 

　　3) 确认房产测绘为官方测量，剔除建筑面积本身不应该具有的权利，使房产测绘单纯化，技术化。 

　　 

　　三、房产测绘发展分析 

　　1) 房产测绘通过市场化运作，按公司方式运营，由房地产主管部门进行行政监管。 

　　优点：节约行政资源，提高测绘业务办理的速度。缺点：缺乏监管，导致恶性竞争，测绘成果的准确性无法得到保证。市场一旦放开，房产测绘单位的资质门槛较低，房产测绘单位必然会在数量上有较大增加。当房地产开发企业成为合同的甲方，房产测绘单位成为乙方，测绘数据的真实性和准确性如何得到保证?房产测绘成果如何才能得到社会认同？当按存在瑕疵测绘数据进行的房产面积备案登记，然后发放产权证，必然会对房产所有人造成一定的经济损失。产权人的经济损失应当由谁来赔付？依据合同法应当是由房产测绘单位和房地产开发企业来承担，但房产测绘单位经过数年变迁，可能早已物是人非，或者公司已经注销，还有公司资产不足赔付产权人经济损失的情况下怎么办？最后还得产权人日复一日地去打那永远也打不完的官司。当然，这中间还有一个主管部门监管的问题，如何监管？怎么合理合法的进行监管？也是一个值得深入探讨的问题。 

　　2) 测管分离，房产测绘管理机构进行技术管理，房地产主管部门进行行政管理。 

　　这样的模式其实仍和我国现行测绘体制大同小异，只是多一个专门的技术管理机构。优点：在增加一个专门的技术管理机构的同时可以对房产测绘成果进行技术审查，保证房产测绘成果的准确性。一旦发生由于房产测绘成果产生的纠纷，可以由这个专门的技术管理部门作出裁定，从而改变现在房产测绘单位既当运动员又当裁判员的局面；缺点：增加一个环节势必降低测绘业务的办理速度；也必将会增加行政成本。这种的发展模式在不计算成本的条件看似是最合理的一种办法，但笔者认为并不使然。在大力提倡以人为本，及建立服务型政府的背景下，这样的运作模式就与我国发展的主题方向显得背道而驰。政府工作的发展方向是应该淡出管理而深入服务，便民、利民、服务于民才是政府的主导发展方向，因此这种模式看似合理但也有诸多不合适宜之处。 

　　3) 确认房产测绘为官方测量，剔除建筑面积本身不应该具有的权利，使房产测绘单纯化，技术化。 

　　首先要说明的是，我国目前大多数城市都是采取这种模式：由房产测绘部门从事测绘工作，由房地产主管部门进行行政管理，但没有确认房产测绘为政府测量机构及剔除建筑面积本身不应该具有的权利，这和前面提出的第三种模式前半段相同，但后半段还不尽然。房产测绘显然不同于房屋中介，后者市场化是符合社会发展需要的，它需要市场化竞争进行优胜劣汰，从而提高整个房屋中介行业整体水平；房产测绘是政府做出的对房屋面积的法定认定，它的数据不仅要用于房屋产权登记，同时其房产测绘档案也是后期房产交易的重要数据；更重要的是要为国家提供城市建设、房产开发量等提供决策重要依据。通过房产测绘数据汇总可以得出某某城市某某年的商品房建设面积、经济适用房建设面积、廉租房建设面积、营业房建设面积等等。从而为政府的城市建设提供决策的数据。笔者认为房产测绘的主要发展方向就在于：提供精确的各种房屋建设面积，为国家的宏观调控政策提供数据依据。 

　　如何剔除建筑面积本身不应该具有的权利。我国的房产销售多以单价合同为主，每平米价格×建筑面积＝合同（房产）总价。在预售阶段，每平米价格是确定值(合同约定)，建筑面积却是不定值(以房产测绘数据为准)，因此不论合同的甲方或乙方都会把目光的焦点放在建筑面积上。建筑面积＝套内面积+公摊面积，公摊面积的不确定性，或者说是不明确，以及公摊面积产权的不明晰，必然导致购房者的猜疑，这样的销售模式势必把房产面积的计算者（房产测绘单位）推到风口浪尖上。主要原因在于：一句话概括之，“都是公摊惹得祸”。如何解决这种矛盾：(1)提倡现房销售，尽量避免预售，商品房预售只对开发商有利，而对地方政府和购房者来说是有百害而无一利的，现房销售可以让购房者直观的看到自己要买的产品，这时的房产测绘报告可以给购房者提供精确的套内面积和建筑面积等重要的产品参数。(2)宜采取按套计价和按套内面积计价。从国际其他国家来看，大多数国家房屋买卖采用的是按套计价；套内面积、建筑面积等可以作为房屋这样一个产品的参数提供给消费者，最后的产权登记仍用建筑面积。或者按房屋套内面积（房屋套内面积的计算很简单）计价，也很简单明了，建筑面积的数据就不会成为房产买卖双方关注的焦点，它只是政府产权登记时的一个数据而已。做到以上两点就可以剔除建筑面积本身不应该具有的权利。最后，确定房产测绘为政府测量。房产测绘单位不再和利益挂钩，从而保证测量数的公正性、中立性。 

　　综上所述，确认房产测绘为官方测量，剔除建筑面积本身不应该具有的权利，使房产测绘单纯化，技术化。房产交易按现房销售，采取按套计价和按套内面积计价等综合计价办法，让房产测绘做到让百姓相信，让政府放心，同时也必然会走上科学、健康、持续发展的道路。