【摘要】 房地产项目投资是当前经济发展的重要促进因素之一，对于其他行业也存在着拉动作用。投资商、开发商、施工方以及政府监管部门，对于房地产项目投资控制也存在着一定的误区，不利于房地产行业的健康发展。
【关键词】 房地产 投资控制 决策 设计
房地产建设项目投资控制是每个投资者所关心的重要内容之一，就工程项目建设而言，房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。
从目前的房地产投资控制来看，通过对房地产项目建议书和可行性研究阶段投资估算的审批和项目法人负责制的实行，投资规模得到了有效控制。设计阶段通过限额设计，使设计概算超投资估算的现象得到了基本控制，通过优化设计方案也对投资起到了一定的控制作用。施工阶段通过招标投标和施工监理的全面推行，使工程预算投资得到了合理的确定和有效控制，通过造价咨询服务部门和审计部门对工程结算和决算的审核，剔除了其中的不合理部分，使该阶段的投资也得到了应有的控制。
一．项目决策阶段的投资控制
房地产工程建设过程包括项目决策、项目设计和项目实施三大阶段。进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，根据房地产投资统计资料,在项目决策阶段,影响建设项目投资的可能性大于95％；在初步设计阶段,影响建设项目投资的可能性为75％-95％；在技术设计阶段,影响建设项目投资的可能性为35％-75％；在施工图设计阶段,影响建设项目投资的可能性仅5％-35％；在项目实施阶段影响建设项目投资的可能性到10％以下了。显而易见,控制房地产投资的关键就在于项目实施之前的项目决策阶段。
1.1 投资机会研究
投资机会研究主要是判断是否在某地进行投资开发,如果可以进行投资,就要确定开发项目的类型并选择合适的地段与规模等等,是整个开发项目投资决策至关重要的一个环节,是开发的起点和龙头。有效的投资机会选择是决定开发企业在较小的投资风险情况下获得较大的投资效益的前提和基础。
1.2 投资估算
投资估算是指在整个投资决策过程中,依据现有的资料和一定的方法,对建设项目的投资额进行的估计。投资估算的准确与否不仅直接关系到开发项目的投资决策也影响到后期各阶段的投资控制与管理,而且决定了开发项目的目标能否在规划的资金限度内实现。投资估算过高或者过低都将直接或间接地影响项目的工程质量和进度。因此,要提高项目决策水准,编制好投资估算,具有十分重要的意义。
1.3 投资决策分析
在现实房地产开发项目投资中,很多投资商在追求利润的巨大诱惑下,忽略了潜在的风险,对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策,造成很大的盲目性。因此,必须对房地产开发项目的前期投资决策进行深入而细致的分析与研究,从而对投资项目有一客观的评价,进行合理的项目方案比选,保证决策的科学性。
二．优化设计对房地产建设投资的影响
2.1 设计方案直接影响投资
在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。
2.2 设计质量间接影响投资
据统计，在房地产工程质量事故的众多原因中，设计责任多数占居第一位。不少建筑项目由于缺乏优化设计，而出现功能设置不合理，影响正常使用；有的设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，造成施工返工、停工的现象，有的造成质量缺陷和安全隐患，给国家和人民带来巨大损失，造成投资的极大消费。
2.3 设计方案影响经常性费用
优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且谈房地产工程建设投资的控制还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。
三．房地产项目投资控制方法
3.1 房地产项目分阶段控制法
3.1.1 可行性研究阶段
房地产项目可行性研究包括市场分析和土地评价两部分,市场分析的基本方式为投资商自主分析或委托专业市场机构分析,通过市场调查、市场预测、营销战略研究确定开发项目规模、功能及定位等;土地评价是指投资商根据产品销售价格及投资估算,测算土地最大成本,进行投资决策。
3.1.2 设计阶段
本阶段指总体规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计四个环节,并形成初步设计总概算,施工图预算。本阶段以投资估算为控制依据,若出现初步设计总概算超过投资估算,必须进行原因分析,合理评价。初步设计完成后,编制整个项目投资总概算,并将审定投资概算作为项目投资控制的最高限额。
3.1.3 采购阶段
本阶段主要指施工图设计完成后材料设备、土建工程和咨询服务的采办过程,以施工图预算为控制上限进行。由于设计阶段已确定项目材料消耗量,所以采购阶段投资控制核心为价格及质量。
采购阶段通过以下措施进行投资控制:1)依据先发挥效益项目先实施原则,合理地编制采购计划,合理地划分招标批量及批次,努力降低项目财务成本；2)完善招标管理制度,保证招标“公正、公平”性,合理制定评标办法；3)严控采购价格,提高合同谈判能力,选定有利开发商的合同类型,优化合同条款,合理转移合同风险；4)建立邀请投标供应商信息库,主要包括供应商资质、财务状况、履行合同情况、管理水平及项目经理水平等方面,以此保证优质低价；5)建立材料设备动态市场价格数据库,进行材料价格长期研究预测,为合同谈判及签订提供有力支持,保证项目价格风险转移。
3.1.4 合同实施阶段
由于任何工程变更都会引起工程投资变化,某些重大工程变更还会引起建设项目功能目标、质量目标和工期目标的调整。
因此,采取以下措施进行项目实施阶段投资控制:1)必须建立严格的工程变更审批程序,防止设计变更的随意性,使不必要的设计变更合理化、合法化。同时要加强对工程变更的跟踪监督和工程变更文档管理；2)先进行成本预测及经济效益评价后,再进行设计变更；3)要充分发挥工程监理单位的作用,由工程监理单位根据工程施工的实际情况,对工程变更的费用和工期做出估计,就工程变更的相关事项进行协调,对工程变更进行跟踪和监督,实行有效的控制；4)开发商对工程签证索赔坚持以下原则:签证代表事件发生,应根据合同判决是否应给承包商索赔。
3.1.5 竣工验收阶段
竣工验收阶段项目已完成,投资控制核心为“项目结算”,也就是根据合同进行项目结算审核,对投资控制影响不大,但可为以后开发同类项目提供有力的数据支持。
3.2 地产项目要素控制法
要素控制法的要点就是将构成房地产总投资的开发成本和开发费用以及构成各项费用的“量”和“价”等要素,由开发商成本控制中心进行细化分解,按照建设项目管理的经济责任,分解落实到专业职能部门,实行按专业控制。
四．房地产开发投资失控原因
4.1 对各种风险分析不够全面
尽管可行性研究报告中作了敏感性分析,并显示项目效益对一种或几种不确定因素相当敏感,对这些研究报告强调的重点内容,决策者认识不够,依据方案内部收益率和还款期的大小进行决策,显得过分简单,容易导致失误,造成无可挽回的损失。我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂,潜在着各种风险,受到外界影响的因素非常多。因此,投资项目的风险防范和控制更显重要,在决策阶段应当对风险做出认真评估从而制定正确的开发战略。
4.2 缺乏多种投资方案的比较
由于可行性研究工作时间较短,往往无真正的替代备选方案,研究工作仅作为惟一方案的“可行”而开展,或仅凭主观倾向性确定项目的技术路线,缺乏深入论证,衡量方案是否可行往往只凭少数几个静态指标,缺乏科学性,容易出现决策失误。一个项目若出现前期决策失误,则不管后期建设实施阶段投资控制管理如何努力,也无法弥补其损失。
4.3 投资估算的质量不高
投资估算基础资料和依据缺乏时效性和准确性,投资估算方法缺乏科学性和适用性,投资估算范围往往于与拟建项目规划要求、建设方案所涉及的范围和所确定的各项工程不相一致,投资估算内容、数据不够全面和真实,没有实事求,没有为决策提供客观真实的依据，以上均是投资估算失误的表现。
由于对投资控制研究的质量要求不明确、不具体,致使涉及重大投资额的技术问题往往研究不深,技术经济论证过于粗浅,投资控制目标精确度较差。
五．总结
通过以上对房地产项目建设全过程的分析，在进行投资建设的时候，势必要求投资商、开发商、施工方以及政府监管部门严格控制资金的投入和使用。在整个建设过程中，要以科学客观的角度分析看待问题，要时时持有控制造价的经济头脑，掌握投资建设周期的规律。力求减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。
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